中環(huán)夜景
去年，高檔寫字樓租金狂飆28%的香港，當(dāng)之無愧地成為全球?qū)懽謽亲饨鹱罡叩牡胤�。而中環(huán)，更是最適合詮釋“寸土寸金”的地方。
其實(shí)不想走
在香港中環(huán)的標(biāo)志建筑之一國際金融中心，租一間辦公室有多貴？
每個(gè)月每平方英尺170-180港元左右（約合每平方米1870-1980港元），如果運(yùn)氣好并且不在乎風(fēng)景的話，或許能在最低價(jià)的基礎(chǔ)上拿到10%-20%的折扣，即便如此，一間100平方米的辦公室每個(gè)月還是要吃掉租戶至少15萬港元。
然而，面對(duì)虛弱的外圍經(jīng)濟(jì)，這個(gè)處于世界領(lǐng)先水平的老牌CBD的租金，正在逼走一些租客。
今年6月下旬，瑞銀和法國興業(yè)銀行均著手委任測(cè)量師行，研究搬出中環(huán)核心區(qū)的安排。這或許還只是開始。
“有投資銀行計(jì)劃搬出中環(huán)，除了租金上漲因素，全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)和對(duì)前景的悲觀也是一個(gè)因素�！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)策略發(fā)展顧問主管及高級(jí)董事陶汝鴻表示，有一些投資銀行在縮減規(guī)模，原有的擴(kuò)充計(jì)劃也被叫停。
云集中環(huán)的投行們，似乎正在打“退堂鼓”。
據(jù)悉，投資銀行這類大客戶一般會(huì)與“房東”簽下長(zhǎng)達(dá)9至10年的長(zhǎng)期合約，有的還附有一定期限的免租期。然而，一旦租約到期，續(xù)租價(jià)格可能就會(huì)直線飆升，在中環(huán)尤為如此。
近期考慮搬遷的瑞銀就面臨這種情況。有投行人表示，10年前瑞銀租下IFC辦公室時(shí)，每英尺租金不過30多港元，還有免租期，而現(xiàn)在“房東”要求與市價(jià)看齊，英尺租直逼200港元。
這無疑與投資銀行節(jié)約支出的目標(biāo)背道而馳。
自去年開始，香港的投資銀行已經(jīng)開始通過裁員和內(nèi)部成本控制來縮減規(guī)模和成本支出。彭博的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，全球去年有超過20萬金融從業(yè)人員被裁。香港的一些外資投行人士表示，常見的成本控制措施有：現(xiàn)在出差坐飛行時(shí)間較短的航班，報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)從商務(wù)艙降到了經(jīng)濟(jì)艙；只有款待一定級(jí)別以上的客戶才可以報(bào)銷，某些情況下報(bào)銷金額也會(huì)有一些限制。
香港仲量聯(lián)行商業(yè)部區(qū)域董事嚴(yán)威程也坦言，“今年銀行對(duì)成本都控制得很緊�！�
當(dāng)然，考慮撤出中環(huán)的不僅是投資銀行，其他金融機(jī)構(gòu)也在極力控制成本支出。今年，IFC二期的美資基金公司Knight Asia Ltd已經(jīng)因提早結(jié)束在香港的業(yè)務(wù)而退租。
今年，著名的國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所畢馬威也會(huì)把從事客戶工作的團(tuán)隊(duì)從中環(huán)歷山大廈搬至銅鑼灣的希慎大廈。去年簽約時(shí)希慎大廈的英尺租約60港元水平，大概只是歷山大廈租金的一半。
房東找客難
對(duì)于身在中環(huán)的投資銀行這類規(guī)模較大的機(jī)構(gòu)而言，想要徹底離開中環(huán)并不容易。
“成本高也有成本高的好處�！币幻谥协h(huán)上班的律師坦言，在所有人都知道中環(huán)貴的時(shí)候，辦公室在中環(huán)就是無形廣告，顯示出機(jī)構(gòu)的實(shí)力。
這聽起來像是一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。某個(gè)行業(yè)必須處在某個(gè)地區(qū)的傳統(tǒng)觀念被現(xiàn)實(shí)打破，中環(huán)是否能夠固守它的位置？
“中環(huán)不會(huì)被邊緣化。”陶汝鴻認(rèn)為，中環(huán)的范圍一直在擴(kuò)充，除非未來中環(huán)突然缺失作為CBD必備的某一項(xiàng)條件。
盡管如此，大型機(jī)構(gòu)的撤出，確實(shí)給中環(huán)的租金帶來壓力。
“甲級(jí)寫字樓租金高，確實(shí)比較難找到新的租客填補(bǔ)。”嚴(yán)威程坦言，像當(dāng)時(shí)德意志銀行從長(zhǎng)江集團(tuán)中心搬至ICC后很快找到香港證監(jiān)會(huì)填空的情況，現(xiàn)在已經(jīng)很少能夠遇到，多數(shù)情況下，“房東”需要找多個(gè)規(guī)模較小的租客分?jǐn)偪罩妹娣e。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，中環(huán)辦公室租金的均價(jià)整體下降7.4%，其中需求量較小的A1（超甲級(jí)）寫字樓的租金平均下降14.9%，而對(duì)今年全年，仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)中環(huán)租金均價(jià)可能會(huì)下跌15%。
“中環(huán)的概念在擴(kuò)大。”嚴(yán)威程表示，隨著銅鑼灣、灣仔和港島東的發(fā)展，尤其是新的供應(yīng)產(chǎn)生，逐漸地會(huì)有大型機(jī)構(gòu)帶頭擴(kuò)展到這些區(qū)域。不過，他坦言，這將是一個(gè)漫長(zhǎng)的演變過程，短期內(nèi)，中環(huán)的地位仍然不可撼動(dòng)，而港島其他區(qū)域可能在2015年都難有能夠滿足這種需求的大樓面建筑誕生。
