針對投資者對寶鋼股份（600019）旗下兩項資產(chǎn)出售價格被低估的質(zhì)疑，寶鋼股份今日公告稱，即使按照該片區(qū)商業(yè)用地平均成交價999.65萬元/畝計算，也不及出售給大股東所能獲得的收益。
根據(jù)寶鋼股份2月29日公布的資產(chǎn)出售方案，寶鋼股份控股股東寶鋼集團及其兩全資子公司上海寶鋼不銹鋼公司、寶鋼特鋼公司將受讓寶鋼股份持有的不銹鋼和特鋼公司股權及全部資產(chǎn)，標的資產(chǎn)交易基準價格合計451.93億元，寶鋼股份獲得一次性收益95.8億元。不銹鋼和特鋼事業(yè)部位于吳淞地區(qū)，有投資者認為考慮上述廠區(qū)因城市改造搬遷所帶來的潛在收益，該價格不夠合理。
寶鋼股份表示，按工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓價格，該5.7平方公里土地評估均價1716元/平方米，高于近期市場成交價。土地評估值合計約98億元，增值75.4億元，增值幅度為3.34倍，評估均價為114.41萬元/畝。2012年截至目前共有5個成交案例，平均成交單價795元/平方米。
寶鋼股份表示，目前不銹鋼和特鋼事業(yè)部地塊的資產(chǎn)和土地評估值已充分體現(xiàn)商業(yè)開發(fā)價值。本次資產(chǎn)交易，不銹鋼事業(yè)部和特鋼事業(yè)部土地使用權和固定資產(chǎn)評估值約370億元，相關固定資產(chǎn)評估值270億元。如進行土地開發(fā)，房屋建筑物搬遷可回收價值接近于零，甚至場地平整還需要額外支付一定費用；而機器設備搬遷可利用價值一般僅20%-30%左右，預計相關固定資產(chǎn)可回收價值30億-45億元。
如果此5.7平方公里土地用于商業(yè)開發(fā)，土地單價按2011年以來寶山地區(qū)住宅和商業(yè)用地平均成交價約1.5萬元/平方米（999.65萬元/畝）計算，土地總開發(fā)價值在380億-470億元左右。但同時土地開發(fā)成本也很高，其中出讓金一般為總開發(fā)價值的30%，約115億-140億元，扣除出讓金后的土地開發(fā)凈收入約265億-330億元。根據(jù)上述測算，土地自行開發(fā)凈收入和相關固定資產(chǎn)可回收價值共計約295億-375億元，低于或接近本次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
此外，如自行開展土地開發(fā)，還將發(fā)生員工安置補償費用、場地平整和前期工程費用、基礎設施費用、資金成本以及土地增值稅等成本或費用。尤其在土地開發(fā)前期至少還需要五年以上的關停搬遷時間，期間還需占用大量資金，承擔資金成本，而本次公司資產(chǎn)出售，綜合考慮一次性現(xiàn)金、分期付款支付，以及公司融資成本、資金運作效率及分期付款利息水平等因素，預計當年將降低公司財務費用約14億元。
因此，寶鋼股份認為，本次資產(chǎn)交易的土地評估值公允反映了工業(yè)用地的市場價值，同時本次公司資產(chǎn)交易出售所得收入也高于或接近該等地塊用于商住類用地開發(fā)的價值，自行開發(fā)則風險較大。
