戴德梁行：香港樓價(jià)年底前將回吐全年升幅

　　戴德梁行11日發(fā)布研究數(shù)據(jù)稱香港樓市氣氛已轉(zhuǎn)差，料第4季度中小型住宅價(jià)格將繼續(xù)下跌5-10%，基本回到今年初的水平，成交量有可能進(jìn)一步萎縮。 　　

　　戴德梁行大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及高級(jí)董事陶汝鴻表示，香港樓市自6月政府調(diào)整按揭首期成數(shù)開始，物業(yè)交投氣氛已出現(xiàn)重大變化，由旺轉(zhuǎn)靜。再加上環(huán)球股票市場(chǎng)出現(xiàn)巨大波動(dòng)，以及香港本地銀行調(diào)高短期浮息，買家紛紛延緩入市。 　　

　　數(shù)據(jù)顯示，香港第3季度住宅及其他物業(yè)成交數(shù)目較第2季度下挫38%，9月更跌至2009年2月以來(lái)新低的6765宗。另一方面，樓價(jià)亦隨成交量萎縮而下跌，以藍(lán)籌屋苑太古城為例，最新平均呎價(jià)為9000元(港元，下同)，較5月的高峰呎價(jià)下跌8.2%。第3季度，香港整體中小型住宅價(jià)格環(huán)比下跌近一成。 　　

　　談到樓價(jià)是否會(huì)進(jìn)一步下跌時(shí)，陶汝鴻預(yù)測(cè)第4季度環(huán)球經(jīng)濟(jì)仍不明朗，銀行浮動(dòng)利率也不太可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，第4季度的平均成交量將進(jìn)一步減少至每月不足6000宗，整體樓價(jià)相應(yīng)具備至多10%的下調(diào)空間，即回吐全年的所有升幅。 　　

　　香港樓價(jià)受到低息高通脹基本因素的推動(dòng)在2年內(nèi)飆升逾7成，無(wú)論本地還是境外買家紛紛利用超低的利率大量購(gòu)置物業(yè)。進(jìn)入2011年，銀行受迫于不斷上升的籌資成本，連續(xù)調(diào)升短期同業(yè)拆借利率(HIBOR)，實(shí)際房貸利率已從0.7%推高至2.7%左右。 　　

　　戴德梁行中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉國(guó)平指出，新買家的置業(yè)成本已顯著上升，以房貸100萬(wàn)元、20年分期計(jì)算，月供已增加20%，利息總支出更是跳升近3倍，致使買家不愿入市。但在賣家方面，由于香港銀行通常會(huì)提供3-5年的鎖定利率，所以大部份持有物業(yè)的投資者仍然享受著0.7%至1%的超低利率，也不急于減價(jià)銷售，市場(chǎng)拉鋸由此形成。 　　

　　市場(chǎng)擔(dān)心香港樓市又面臨拐點(diǎn)，若外部環(huán)境繼續(xù)惡化，1998至2003年的樓市寒冬恐又降臨。對(duì)此，陶汝鴻認(rèn)為必須關(guān)注香港失業(yè)率是否會(huì)隨著樓價(jià)下跌而反彈，若GDP增速放緩，失業(yè)率又出現(xiàn)反彈，不排除急跌出現(xiàn)的可能性。若依目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，料跌幅不會(huì)超過20%，仍屬于正常調(diào)整。 　　

　　面對(duì)本周三即將出爐的港府《施政報(bào)告》，陶汝鴻提醒政府不應(yīng)看到樓價(jià)下跌就朝令夕改，需保持政策穩(wěn)定，可持續(xù)地增加土地供應(yīng)幫助香港樓市實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡、恢復(fù)供求平衡。