3月份房價漲勢回落 調(diào)控進入質(zhì)變關(guān)鍵期

　　“房價”問題是城市住房問題中表現(xiàn)最突出的問題，從表面看，房價問題也是住房問題的核心所在。很長時間以來，房價的波動還被作為評判房地產(chǎn)調(diào)控是否見效的指標(biāo)，從3月份全國房價漲勢回落來看，調(diào)控已經(jīng)見效。

　　3月房價漲幅繼續(xù)回落

　　18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)。在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，3月份全國房價漲勢回落。

　　數(shù)據(jù)顯示，在70個大中城市中，12個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，比3月份增加6個，在價格環(huán)比上漲的城市中，有29個城市環(huán)比漲幅比2月份縮小。2個城市新建商品住宅同比下降，46個城市同比漲幅回落。

　　針對連續(xù)三個月的房價同比漲幅回落城市數(shù)量增加、房價環(huán)比微弱回落的情況，分析人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控進入質(zhì)變的關(guān)鍵時期。所謂質(zhì)變，是指之前房地產(chǎn)調(diào)控的影響多表現(xiàn)為成交量的迅速下滑，現(xiàn)在這種調(diào)控影響即將體現(xiàn)在房價的變化上；所謂關(guān)鍵，則是指現(xiàn)在三四線城市正在暗潮涌動，如若得不到及時控制，房價迅速拉升，后續(xù)更難控制。

　　“價格漲幅明顯回落，環(huán)比降價城市明顯增加�！北本┲性�地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉如此分析，數(shù)據(jù)顯示，3月份新建商品房環(huán)比及持平的城市為20個，相比2月份增加6個，漲幅縮小城市達到29個。但“調(diào)控依然需要加強執(zhí)行力度”。

　　數(shù)據(jù)顯示，3月份新建商品住宅依然有29個城市環(huán)比漲幅超過0.5%，屬于價格上漲過快的城市。而這些城市中大部分屬于執(zhí)行調(diào)控政策力度相對比較輕的三線城市。張大偉稱，第三輪調(diào)控部分城市的政策疑似軟著陸已經(jīng)在最近的市場走勢中出現(xiàn)明顯的變化。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的分析報告也顯示，由于CPI短期內(nèi)難以控制，緊縮的信貸政策必將持續(xù)，政府對樓市從嚴的宏觀調(diào)控政策仍然不會放松，限購仍然將從廣、從嚴、從久。政策短期內(nèi)難以退出，必將使得市場觀望情緒彌漫下去，從而市場成交量短期內(nèi)仍將難以回暖。

　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵則認為，4月各地住宅市場成交量有望從低谷逐步回升，盡管房價短期內(nèi)仍繼續(xù)僵持，但部分城市房價有可能率先出現(xiàn)松動。

　　張大偉分析稱，限購、限貸、加稅、增供等政策疊加作用樓市，預(yù)計在4月份樓市調(diào)控數(shù)據(jù)中環(huán)比降價的城市將繼續(xù)擴大。

　　首創(chuàng)集團董事長劉曉光則認為，房地產(chǎn)調(diào)控基本初見成效，雙軌制的發(fā)展模式基本已經(jīng)確定。另外，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是遏制一些熱點城市房價過快增長。目前從北京、上海等大城市的情況來看，房屋銷售量下降了50%左右，而城市周邊地區(qū)的房價也開始下降。再有，資本市場和資金市場對房地產(chǎn)行業(yè)過快增長的措施已經(jīng)初見成效。根據(jù)他的判斷，調(diào)控效果可能會在今年8月進一步顯現(xiàn)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：北京、廣州、深圳3城市房價環(huán)比下降26%、17%、6%；上海房價環(huán)比上漲1%，但與1月相比仍大幅下滑38%。

　　鑒于目前購房者大多數(shù)屬于“剛性需求”，故一、二線城市中心城區(qū)高檔住宅銷售受較大沖擊。在四大重點城市銷售前三名樓盤中，僅廣州一樓盤坐落在中心城區(qū)，其余11個樓盤均坐落在次中心城區(qū)和郊區(qū)。

　　劉淵認為，未來在一些受調(diào)控程度較深的城市，市場可能出現(xiàn)比較集中的打折促銷現(xiàn)象。諸如上海、重慶、北京、杭州等城市，由于3月期間上述城市成交業(yè)績較差，這些城市未來有率先出現(xiàn)價格松動的可能。

　　一季度房企業(yè)績分化

　　萬科在房地產(chǎn)調(diào)控之年堅定地邁上年銷售額過千億的神壇，為捍衛(wèi)自己國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭地位再添一重量級籌碼。曾經(jīng)的“萬保金招”，早已不在一個梯隊，“金融+地產(chǎn)”一體兩翼模式的金地，以及招商地產(chǎn)雖然不能說是難以望萬科的項背，但房地產(chǎn)企業(yè)前十名的位子早已保不住，后起之秀恒大地產(chǎn)緊追萬科不舍。

　　4月份連續(xù)出爐的各大上市房企一季報已經(jīng)有了微妙的變化，2010年年報普遍的“不差錢”已經(jīng)不再。一直在觀察各大房企年報的招商證券聯(lián)席董事張春志指出，高壓政策實施一年，只要限購令、差別化信貸、加息、限價令等“組合拳”不停不休，疊加效應(yīng)終對地產(chǎn)業(yè)帶來沖擊。“樓盤和業(yè)務(wù)主要集中在一線城市的全國性房企，一季度銷售下降的幅度要遠大于同時在二三線城市的房企，這與限購令最早在一線城市實施，此后再擴展到二線城市的走勢脈絡(luò)是一致的”。

　　萬科作為行業(yè)領(lǐng)跑者繼續(xù)保持了較高速度的增長，一季度完成銷售面積303.8萬平方米，銷售金額355.1億元；與去年同期比分別增長145%和135%。保利1至3月實現(xiàn)簽約面積132.03萬平方米，簽約金額140.15億元，同比分別增長30%和72.39%。

　　富力地產(chǎn)一季度數(shù)據(jù)顯示，由于其多數(shù)項目處于北京、廣州、武漢等大型城市，導(dǎo)致其一季度僅實現(xiàn)銷售金額59.44億元，銷售面積36.58萬平方米，較去年同期分別下降27%和44.6%。其3月份銷售額約為22.12億元，同比下降27%。截至一季度末，富力400億年度銷售目標(biāo)僅完成15%。同在香港上市的復(fù)地集團，3月權(quán)益后銷售額約6.19億元，比2010年同期8.99億元減少31%，如今已經(jīng)宣布了退市計劃。有分析師指出，如果限購令、差別化信貸、加息、限價令這些措施不放松，銷售將進一步受阻，一季度業(yè)績或成今年的頂點，到二季度，多數(shù)的房企的銷售下降趨勢不可避免。

　　截至2011年4月12日，依照Wind行業(yè)分類，已有94家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，上市房企去年現(xiàn)金流總和已驟降至-734億元，而這94家房企2009年的現(xiàn)金流之和還處于6億元的水平。

　　更為重要的，現(xiàn)金流下滑的態(tài)勢可謂全面開花。至少有55家企業(yè)現(xiàn)金流指標(biāo)為負，77家企業(yè)現(xiàn)金流同比下滑，保利地產(chǎn)更是以212億元的降幅排名墊底。

　　在東海證券鄭閔剛看來：“房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性分化已經(jīng)顯現(xiàn)，并將隨著調(diào)控的持續(xù)而不斷加速�！�

　　根據(jù)Wind的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，81家上市房企中，69家的存貨出現(xiàn)了不同程度的增長，其中，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)的存貨分別增長了48%、83%、12%和27%。

　　再加上開發(fā)商資金壓力逐漸明顯，房地產(chǎn)專家韓世同指出，降價潮或?qū)�從局部開始出現(xiàn)。目前看，全國樓市調(diào)控的壓力逐漸增加，受限購等影響，北京在內(nèi)的一線城市樓市成交已近冰點。因此，調(diào)控背景下，扎根在一線城市的“全國性房企”資金壓力同比率先在二三線城市布局的“全國性房企”要大得多。眼下，雖然部分房企的資金壓力不大，但是從整體看，市場的均價往往由“水桶最短的木板”決定。因此，接下來，樓市可能會出現(xiàn)部分一線城市房企率先降價促銷以達到增加業(yè)績的現(xiàn)象。

　　10大標(biāo)桿房企目前的資金狀況看，短期尚無“資金鏈”偏緊狀況。根據(jù)10家標(biāo)桿房企2008年和2010年財報數(shù)據(jù)，中原集團研究中心采用貨幣資金與短期借款之比以及實際資產(chǎn)負債率(負債中扣除預(yù)收款項)這兩個指標(biāo)來衡量開發(fā)商的短期償債能力和長期償債能力。

　　短期來看，與2008年平均0.96倍的貨幣資金短期借款比相比，2010年10大標(biāo)桿房企該指標(biāo)的平均值為2.27倍。數(shù)據(jù)表明，大型開發(fā)商短期償債能力仍較強，并無明顯的資金壓力；長期來看，2010年10大標(biāo)桿房企實際資產(chǎn)負債率平均值為50%，與2008年53%相比，還有存在改善空間。

　　全局問題全局解決

　　“國十條”走過了一年的歲月，其調(diào)控方向與目標(biāo)沒有過多變動，而其執(zhí)行細節(jié)則經(jīng)過了新“國五條”和新“國八條”的兩次相對較大的調(diào)整。日益突出的住房問題被逐步提升“全局”問題，調(diào)控效果也在政策力度加大后逐步顯現(xiàn)，而今，調(diào)控進入關(guān)鍵時點，這個關(guān)鍵，不僅對于房地產(chǎn)市場的后續(xù)平穩(wěn)而言，對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，亦是關(guān)鍵時分。

　　國土資源部副部長贠小蘇在浙江省進行房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況和調(diào)控成效時表示，“中央以為，以城市住房為主的問題已經(jīng)落實到全局，必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題�！�

　　住房為主的問題影響了“全局”，中央如此明確下結(jié)論還屬首次。房地產(chǎn)調(diào)控之初，解決城市住房問題，更多的從對經(jīng)濟平穩(wěn)運行的層面來提出，2010年下半年，國務(wù)院副總理李克強21天3次強調(diào)保障性安居工程的建設(shè)問題，隨后，“住房問題還是民生問題”的提法被不斷強調(diào)。直至4月11日，贠小蘇在督察房地產(chǎn)調(diào)控政策落實時，傳達出中央最新精神——“全局問題”。

　　一個簡單的邏輯推理是，住房問題影響經(jīng)濟全局，那么解決這個問題必然要充分注意到全局影響。如何做？首要之策應(yīng)當(dāng)是盡快出臺房地產(chǎn)市場的中長期規(guī)劃。與決策層口頭釋放政策信號相比，落到文件上的政策基調(diào)可能更為精確和有效。

　　全局的問題自然需要全局的方法來解決。從2003年算起，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了8個年頭，周期性的調(diào)控政策每次都少不了多部委的“聯(lián)合發(fā)文”，在SOHO中國董事長潘石屹看來，這種部委間發(fā)文的“聯(lián)合”，并不等同于部委的“通力合作”�；蛟S，正是房地產(chǎn)開發(fā)商們看清了以往的這種聯(lián)合，所以在會“有恃無恐、勇往直前”，其直接表現(xiàn)就是房價越調(diào)越高，部分地區(qū)此時的價格已是十年前的十倍。

　　“落實”與“問責(zé)”是房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵詞�！吧嫌姓�策，下有對策”基本上可以描述各領(lǐng)域應(yīng)對政策的現(xiàn)狀。“對策”的出現(xiàn)，實則源于政策落實后，監(jiān)管的力度不夠，當(dāng)然，可以統(tǒng)歸到“落實”中。

　　從廣為人知的陰陽合同，到明碼標(biāo)價的代辦納稅證明，房地產(chǎn)調(diào)控中針對交易環(huán)節(jié)設(shè)定的每一道門檻，都被看似“魔高一尺”的對策巧妙化解，而這種對策多因在暗處完成而難以監(jiān)管，近日，“道高一丈”的后期監(jiān)管開始行動了。

　　調(diào)控政策的出臺對具體工作起到引領(lǐng)指導(dǎo)的作用，而具體執(zhí)行效果如何，就需要后續(xù)督察工作的跟進，督察的是政策的“落實”，落實的不到位，就一定需要“問責(zé)”。春節(jié)之后，國務(wù)院排出多個督察組進行實地考察，檢查調(diào)控政策落實情況。這只是“落實”的一個方面。

　　另一方面，　在嚴查陰陽合同之后，北京市住建委開始查處代辦納稅證明這類行為，鑫尊地產(chǎn)一家門店因被查實業(yè)務(wù)員以代辦納稅證明為噱頭攬生意而受查處，成為首家走上“祭壇”的房地產(chǎn)中介。

　　有報道稱，據(jù)住建部內(nèi)部人士表示，下一步政策調(diào)整一方面將借鑒目前在調(diào)控上有所成效的地方政策進行全國推廣，另一方面，目前包括住建部、國土部等相關(guān)部門仍有政策儲備，下一步將主要圍繞土地出讓政策、開發(fā)商拿地門檻等方面進行政策調(diào)整，對地方政府的政策落實進行明確要求。另外，他表示，相關(guān)部門也不排除對房價進行直接干預(yù)。 （本報記者 李木子）