住建部：房屋征收價(jià)格市場(chǎng)化 保護(hù)被拆遷戶(hù)利益

　　據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，關(guān)于房地產(chǎn)拆遷的種種亂象，近年來(lái)，媒體不乏相關(guān)的報(bào)道，其中，由于對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議導(dǎo)致拆遷擱置甚至出現(xiàn)所謂“釘子戶(hù)大戰(zhàn)拆遷隊(duì)”的新聞更是容易成為焦點(diǎn)。

　　有沒(méi)有一種辦法能從制度上保障拆遷各方的利益，在最敏感的價(jià)格問(wèn)題上給矛盾雙方都提供客觀公正的選擇呢？近日，住建部發(fā)布了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)，首次明確：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價(jià)值也將完全按照市場(chǎng)價(jià)格，而不再綜合政府定期公布的房?jī)r(jià)。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)華北總經(jīng)理李文杰昨晚在接受《新聞縱橫》專(zhuān)訪時(shí)認(rèn)為：拆遷價(jià)格從政府說(shuō)了算轉(zhuǎn)為市場(chǎng)說(shuō)了算其實(shí)早已暗潮洶涌，新政將更能保護(hù)被拆遷戶(hù)的利益。

　　李文杰：各地拆遷過(guò)去一直普遍使用拆遷指導(dǎo)價(jià)作為拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶖?shù)。由于最近幾年房?jī)r(jià)上漲較快，拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)往往滯后于市場(chǎng)價(jià)格的增長(zhǎng)，也就往往存在一方面用公開(kāi)拆遷指導(dǎo)價(jià)補(bǔ)償拆遷戶(hù)，一方面開(kāi)發(fā)商為了加快拆遷進(jìn)度，和拆遷戶(hù)私下議價(jià)。目前的制度只是把潛規(guī)則制度化，是很好的規(guī)范，防止個(gè)別拆遷行為損害被拆遷戶(hù)的利益，導(dǎo)致社會(huì)矛盾的激化。

　　或許正是因?yàn)榭吹搅诉@一點(diǎn)，這兩天在多家地產(chǎn)網(wǎng)站和業(yè)主論壇上，關(guān)于“拆遷定價(jià)新政”的討論幾乎不絕于耳，然而除了支持，也不乏疑問(wèn)。

　　【疑問(wèn)一】有了選擇權(quán)，怎么用？

　　《辦法》明確，“房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定�！� 現(xiàn)實(shí)生活中，一個(gè)小區(qū)，一條街道，往往涉及很多戶(hù)，每一戶(hù)又經(jīng)常會(huì)有自己的想法，可評(píng)估機(jī)構(gòu)只能確定一家，此時(shí)如何協(xié)調(diào)？會(huì)不會(huì)因?yàn)閰f(xié)商難從而倒逼新政執(zhí)行難呢？

　　對(duì)此，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)洪亞敏認(rèn)為：學(xué)會(huì)選擇需要時(shí)間，更需要強(qiáng)有力的行業(yè)監(jiān)管。

　　洪亞敏：初始會(huì)有這樣的情況，但地方房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在這么多機(jī)構(gòu)中一定能夠顯出來(lái)相對(duì)更好的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)國(guó)家機(jī)構(gòu)是中介組織，作為政府部門(mén)，應(yīng)當(dāng)有責(zé)任實(shí)行監(jiān)督，作為行業(yè)協(xié)會(huì)，也有責(zé)任在評(píng)估過(guò)程中把各個(gè)機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)對(duì)外公開(kāi)公布，更有利于參與各方選擇更好的機(jī)構(gòu)。

　　【疑問(wèn)二】有了估價(jià)辦法，如何評(píng)？

　　《辦法》強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)方法應(yīng)該從市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等多種方法中選擇。這些專(zhuān)業(yè)名詞分別適用現(xiàn)實(shí)生活中的哪種情況？多種方法可供選擇是不是意味著哪個(gè)價(jià)格最高被拆遷戶(hù)就可以選擇哪個(gè)呢？

　　洪亞敏：當(dāng)然不是，從理論上來(lái)講，這四種價(jià)格如果應(yīng)用得當(dāng)，而且都適宜使用，估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是相差無(wú)幾的，但不同的方法有不同的適用性。市場(chǎng)法適用于市場(chǎng)發(fā)育比較(成熟)的，評(píng)估對(duì)象周邊有相似交易案例的。收益法通常更適合于有租金收益的，比如商鋪被拆遷時(shí)有現(xiàn)實(shí)租金收益，而且周邊租金標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較好取得。成本法主要適合于城鄉(xiāng)結(jié)合部，新開(kāi)發(fā)小區(qū)周邊市場(chǎng)發(fā)育不夠(完善)，交易案例比較少。假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要適合于在建工程。在評(píng)估過(guò)程中作為中介結(jié)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)公司，就需要憑借專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，使評(píng)估結(jié)果最接近于市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。