隨著重慶近日上調(diào)公積金貸款最高限額，自“新國(guó)八條”發(fā)布以來(lái)，明確發(fā)文微調(diào)樓市政策、吸引剛需入市的城市已增至30個(gè)。這些城市的微調(diào)政策，除少數(shù)被叫停外，絕大多數(shù)“闖關(guān)”成功。進(jìn)入5月以來(lái)，不少熱點(diǎn)城市的樓市成交迅速回暖，地產(chǎn)股也連續(xù)多日上揚(yáng)。
在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為開(kāi)啟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間的“下一把鑰匙”？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市政策尚難松綁，但地方微調(diào)仍有空間，在稅費(fèi)、公積金等方面出臺(tái)刺激剛需入市政策仍有可能。
微調(diào)或有“后手”
“限購(gòu)令”的存在，令樓市成交回升仍存不確定因素。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至29日，5月北京已成交純商品住宅9429套，二手住宅11304套，同比環(huán)比均大幅增加，并已恢復(fù)到調(diào)控前的水平。但包括偉業(yè)我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，北京市場(chǎng)的成交回暖或只能持續(xù)到第二季度。
聶梅生表示，雖然近期成交回暖，但第一輪的自住型需求仍未完全釋放，不少購(gòu)房者仍在觀望。同時(shí)，第二輪的改善型需求仍有很大的潛力。
她認(rèn)為，在“限購(gòu)令”的紅線下，為刺激市場(chǎng)交易，未來(lái)還將有部分微調(diào)政策出臺(tái)。其中，出臺(tái)的微調(diào)政策的城市，范圍可能有所擴(kuò)大，力度也可能有所加強(qiáng)。
陳晟表示，未來(lái)可能出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，會(huì)更多地關(guān)注消費(fèi)層面。不少城市公積金貸款的限額還有繼續(xù)擴(kuò)大的空間。而在已出臺(tái)微調(diào)政策的城市中，提高公積金貸款最高限額或成為最重要的措施之一。
最低首付款比例也可能出現(xiàn)下調(diào)。自“新國(guó)八條”出臺(tái)至今的一年多時(shí)間，房地產(chǎn)商業(yè)貸款的首付款比例一直維持在3成以上，這在很大程度上提高了購(gòu)房門(mén)檻。不少分析人士認(rèn)為，在部分地區(qū)，該比例有可能下調(diào)至新政之前的兩成。
同樣，當(dāng)前首套房個(gè)人按揭貸款利率的最大優(yōu)惠幅度，也僅維持在基準(zhǔn)利率的85折水平，尚未恢復(fù)到調(diào)控前最低7折。此外，購(gòu)房環(huán)節(jié)的契稅、交易稅等稅費(fèi)也有下調(diào)的空間。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.7%。同期，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積下降7.9%，也是多月來(lái)首次下降。不少城市的土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，為保證供應(yīng)，可采用延長(zhǎng)地價(jià)款繳納期限等手段，刺激土地交易。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)難以從銀行獲取信貸資金的情況下，對(duì)普通商品房開(kāi)發(fā)貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該給予適當(dāng)貸款利息以及優(yōu)先貸款優(yōu)惠。
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，進(jìn)入5月以來(lái)，北京市的商品住宅總庫(kù)存已降至8萬(wàn)套以下，如按照當(dāng)前的銷(xiāo)售速度測(cè)算，不足一年即可消化完畢。謝逸楓認(rèn)為，以閑置土地、未竣工土地等形式存在的潛在庫(kù)存需要盡快釋放。根據(jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)未竣工的房地產(chǎn)用地面積接近40萬(wàn)公頃，是前三年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍。為此，國(guó)土部已著手修訂《閑置土地處置辦法》，以期加快閑置土地的處置和清理。
未觸及限購(gòu)“紅線”
地方政府樓市政策微調(diào)的大幕從去年8月就已拉開(kāi)。去年8月18日，安徽馬鞍山發(fā)文，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下面積的家庭唯一普通住房，或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購(gòu)買(mǎi)家庭唯一普通商品住房，可享受市財(cái)政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。此時(shí)距“新國(guó)八條”出臺(tái)尚不足7個(gè)月。
此后，陸續(xù)有城市發(fā)布文件，對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年5月30日，明確發(fā)文微調(diào)政策的城市已有30個(gè)。
這些微調(diào)政策主要包括上調(diào)公積金貸款限額、給予稅費(fèi)優(yōu)惠、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。在樓市成交低迷、地方經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，這些政策被認(rèn)為起到了部分效果。
值得注意的是，蕪湖、佛山等明確放松限購(gòu)條件的城市，其新政公布不久就被叫停�！跋拶�(gòu)令”成為樓市調(diào)控政策的一條“紅線”。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“限購(gòu)令”是本輪調(diào)控中力度最大、效果最明顯的措施，如果松綁限購(gòu)政策，將使調(diào)控效果大打折扣。她還表示，由于一些城市的房?jī)r(jià)尚未回歸到合理水平，如果放松“限購(gòu)令”，可能會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)反彈。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前實(shí)行“限購(gòu)令”的城市超過(guò)40個(gè)，除各大省會(huì)城市（拉薩除外）和計(jì)劃單列市以外，一些東部熱點(diǎn)城市也納入限購(gòu)行列。而30個(gè)微調(diào)政策的城市均未涉及限購(gòu)問(wèn)題。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，相比“支持合理需求”的調(diào)控目標(biāo)，“抑制投資投機(jī)需求”被更多地強(qiáng)化。作為抑制投資投機(jī)需求的重要政策手段，“限購(gòu)令”仍是一條重要的政策“紅線”。
