房地產(chǎn)調(diào)控還需出“拳”有力

　　●改革財稅體制遏制土地財政

　　●應(yīng)采用累進(jìn)稅制開征物業(yè)稅

　　●在住房貸款政策上有保有壓

　　●擴大住宅土地供應(yīng)控制囤地

　　去年12月以來，中國政府緊鑼密鼓地出臺了一系列遏制房價過快上漲的政策，展開了打擊投資投機性購房、打擊高房價的強力調(diào)控。本次調(diào)控保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，可以避免出現(xiàn)2007年用藥過猛的現(xiàn)象，防止房價出現(xiàn)大漲大跌。但是，在保持連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，調(diào)控房地產(chǎn)政策還應(yīng)重視進(jìn)一步完善政策與加強執(zhí)行力度，促使飆升的房價“懸崖勒馬”。

　　應(yīng)該看到，在經(jīng)濟尚未全面回暖、人均收入并未實質(zhì)性提高的情況下，投機投資性購房需求的單方上揚并不能帶動房價與成交量的可持續(xù)上漲，因此大幅上漲的房價缺乏有效需求的支撐，未來房價大漲的可能性并不大。但是，房地產(chǎn)市場中85%自住型購房者的存在，加之中國人口變遷趨勢未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的情況，使得市場真實購買力非常堅實，房價自然難以深幅下跌。

　　如何使房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生應(yīng)有效力，以減少中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的高度依賴性，使社會公眾在住房方面享有基本的公共福利，將取決于住房制度改革的進(jìn)一步深化與創(chuàng)新。

　　首先，政府應(yīng)平衡國家長期利益與地方短期利益的關(guān)系，改革分稅制，遏制房地產(chǎn)市場的錢權(quán)交易現(xiàn)象，以保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。“土地財政”彰顯了現(xiàn)行財稅體制的弊端，使建設(shè)用地過度擴張，更使投資過熱、地價飆升。因此，要整頓國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，建立起市場秩序，不僅要改革分稅制，切斷地方政府與開發(fā)商之間的利益紐帶，還應(yīng)打擊房地產(chǎn)市場的錢權(quán)交易，檢查目前各房地產(chǎn)行政審批環(huán)節(jié)，全面清理整頓土地產(chǎn)權(quán)制度、土地轉(zhuǎn)讓交易制度以及住房建設(shè)的規(guī)劃審批制度等。

　　其次，稅收制度改革刻不容緩。物業(yè)稅的開征特別是采用累進(jìn)稅制，可以提高投機需求的交易成本，有效打擊房地產(chǎn)投機活動，穩(wěn)定房價，在一定程度上刺破房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的泡沫；通過差別稅率對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，對高檔別墅住戶加大征稅額度，對普通住房居住者減少征稅甚至減免物業(yè)稅，亦可大大減少購房中的“貪大”心理，在一定程度上節(jié)約土地資源，增加住房供應(yīng)量，降低住房價格。

　　第三，銀行應(yīng)該采取差別化的信貸政策，在貸款政策上有保有壓。對居民自住性購房需求要繼續(xù)采取鼓勵和支持的態(tài)度，與此同時，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策防止過度投機炒作。二套房貸政策自出臺以來就一直是壓制投機性購房者的“利器”。隨著首付比例的提高和貸款利率的上浮，炒房者投機盈利空間縮小，必將有效遏制投機性購房行為，為過熱的樓市降溫。監(jiān)管部門在明確二套房標(biāo)準(zhǔn)過程中應(yīng)注意嚴(yán)格區(qū)分改善性需求與投機需求，并對此設(shè)定不同利率與首付門檻，如對二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對三套以上房貸在首付和利率標(biāo)準(zhǔn)上逐級提高，并建立違規(guī)懲戒機制，如對購房后空置行為征稅等，減少投機行為對房價的不當(dāng)推動。

　　第四，政府應(yīng)找準(zhǔn)政策定位，適度擴大住宅土地的供應(yīng)，相應(yīng)控制土地利用率，并對囤積土地行為進(jìn)行遏制。對目前的市場而言，單一加大土地供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。政府不僅要出臺政策，保證保障性和中小套型住房土地的供應(yīng)，更應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、城市發(fā)展水平和發(fā)達(dá)程度，規(guī)定最低容積率和樓房高度，最大限度節(jié)約土地，提高住宅利用率，并對房地產(chǎn)企業(yè)囤地現(xiàn)象加以打擊，依法要求開發(fā)商按期開工，在一定程度上降低房地產(chǎn)商的壟斷利潤。

　　當(dāng)然，政策制定之后，還應(yīng)加強監(jiān)管，并且用強有力的措施包括問責(zé)制度來保障執(zhí)行力，防治政策執(zhí)行過程中效果減弱。

　　隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房價有一定漲幅是無可非議的，但是，如果房價的價格與價值嚴(yán)重背離，其漲幅遠(yuǎn)超公眾的承受范圍，是不合情理的。只有完善政策，中國房地產(chǎn)市場才能實現(xiàn)健康、持久、向好的發(fā)展，只有出臺穩(wěn)健的政策指導(dǎo)與完善的監(jiān)管方案，建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，才能保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。（郭田勇 作者為中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任）