易憲容：不要低估新一輪房地產(chǎn)調(diào)控威力

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控才剛剛開(kāi)始，千萬(wàn)不要低估調(diào)控的市場(chǎng)影響，也不要錯(cuò)誤估計(jì)政策的力度，以為新“國(guó)十條”還會(huì)像以前那樣無(wú)功而返，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控變成又一次“空調(diào)”。因?yàn)�，從這次嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容來(lái)看，調(diào)控目標(biāo)是相當(dāng)明確的，就是要從根本上遏制住房地產(chǎn)投機(jī)炒作，就是要堅(jiān)決遏制高房?jī)r(jià)。

　　之所以會(huì)得出這個(gè)判斷，首先是因?yàn)檫@次房地產(chǎn)調(diào)控的核心與重點(diǎn)是要逐步調(diào)整我們?cè)诜康禺a(chǎn)方面的諸多優(yōu)惠政策。

　　眾所周知，正是由于過(guò)于優(yōu)惠的房地產(chǎn)信貸和稅收政策，導(dǎo)致去年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮及房?jī)r(jià)的非理性上漲。例如，2008年下半年啟動(dòng)的個(gè)人住房信貸政策過(guò)于優(yōu)惠，導(dǎo)致大量銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也從以居民住房消費(fèi)為主導(dǎo)向以居民住房投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。特別是銀行信貸的易得性、高杠桿等因素，成為導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速飆升的根本原因。

　　確實(shí)，銀行信貸無(wú)限擴(kuò)張的自然結(jié)果，便是引發(fā)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的大幅上漲。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，盡管今年以來(lái)銀行信貸是收縮了，但一季度個(gè)人銀行信貸增長(zhǎng)所占整個(gè)信貸增長(zhǎng)比重超過(guò)35%，去年同期為13.5%。如果再加上一季度房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款、建筑貸款、土地融資貸款、住房抵押貸款及政府融資平臺(tái)等房地產(chǎn)貸款，今年一季度房地產(chǎn)貸款可能要占到全部貸款總額的一半以上。并且，絕大部分銀行貸款通過(guò)不同方式都進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)自然會(huì)出現(xiàn)非理性上漲。

　　這次房地產(chǎn)調(diào)控的核心和重點(diǎn)之一是從緊縮銀行房貸入手。無(wú)論從上調(diào)首付比例還是提高房貸利率，調(diào)控的目標(biāo)是要降低住房投機(jī)者的銀行信貸杠桿比例，提高他們的投資或投機(jī)成本。如果這次房地產(chǎn)調(diào)控措施能夠得以認(rèn)真貫徹，相信會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資炒作產(chǎn)生很大的影響。

　　其次是因?yàn)檫@次嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控的最大影響，莫過(guò)于將改變?nèi)藗儗?duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

　　房地產(chǎn)調(diào)控新的政策與措施的陸續(xù)出臺(tái)，在很大程度上將改變市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)的預(yù)期。以前是投資者擔(dān)心買(mǎi)不到住房，現(xiàn)在是他們擔(dān)憂(yōu)自己是否會(huì)成為這次房地產(chǎn)泡沫破滅的最后接棒者。

　　在這種情況下，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)會(huì)猶豫不決，更想多觀察觀察，等待房地產(chǎn)調(diào)控影響市場(chǎng)的政策效應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)后行動(dòng)。但是，第二套住房首付比例上升到50%、房貸利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍等房地產(chǎn)調(diào)控措施，無(wú)疑又提高了他們的購(gòu)房門(mén)檻。

　　特別是已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)調(diào)控新政將改變未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向時(shí)，主要依賴(lài)于銀行貸款持有多套住房的那些人，就會(huì)以最快的速度出售手頭持有的住房，降低已顯著增加的投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)這樣操作的住房投資者不斷增加時(shí)，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系變化或調(diào)整產(chǎn)生很大的影響。

　　再次是在這次房地產(chǎn)調(diào)控措施中，除了全面收緊個(gè)人信貸政策外，如嚴(yán)格個(gè)人按揭貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入及貸款利率的差別化，我們還得從房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)入手，通過(guò)稅收政策提高房產(chǎn)交易成本，遏制高房?jī)r(jià)。

　　具體而言，應(yīng)當(dāng)實(shí)施更為嚴(yán)格的住房交易所得稅，甚至可以采取累進(jìn)的住房交易所得稅。然后，在日后條件許可的情況下，再推出房地產(chǎn)物業(yè)稅。如果政府的土地政策也同步進(jìn)行改革的話，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能面臨重大的調(diào)整。

　　總之，盡管目前出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施還有待于完善，但新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)觸及遏制房地產(chǎn)泡沫的要害與核心。

　　比如，采取信貸收縮措施，遏制住房投資者和投機(jī)者；對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)者采取信貸差別化、市場(chǎng)準(zhǔn)入差異化等措施，既可鑒別個(gè)人的信用差異，又可有效應(yīng)對(duì)第一套住房購(gòu)買(mǎi)者與第二套及以上住房購(gòu)買(mǎi)者采取差別化的信貸政策；遏制房地產(chǎn)投機(jī)者的交易所得稅需要完善，還需要出臺(tái)住房持有稅等新政策措施。

　　更值得注意的是，這次出臺(tái)的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策具有可操作性。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深化，不僅會(huì)不斷修正以前房地產(chǎn)政策存在的諸多缺陷，而且還會(huì)出臺(tái)新的、更具針對(duì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，以此來(lái)阻止投資者“鉆”當(dāng)前相關(guān)房地產(chǎn)政策“空子”的炒作，最終使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到其消費(fèi)本性。確實(shí)，只有通過(guò)這樣的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠真正步入健康發(fā)展軌道。（易憲容 作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員）