房價(jià)收入比可以作為衡量“房價(jià)合理回歸”的重要尺子之一，也可以成為觀察房地產(chǎn)調(diào)控成效與否的重要指標(biāo)之一。鑒于目前大部分中小城市的房價(jià)收入比依然過高，房地產(chǎn)調(diào)控決不能松懈。
目前房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。溫家寶總理在兩會期間的記者會上的這番講話，令人印象深刻。這也是中央政府對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的決心堅(jiān)定的一種明確表態(tài)。
確實(shí)，盡管被稱為“最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控”已取得部分階段性成果，如有效控制了房價(jià)上漲趨勢、房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求被擠出市場等，但鞏固和捍衛(wèi)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控成果卻比以往任何時(shí)刻都要艱巨和復(fù)雜，因?yàn)楫?dāng)前國內(nèi)房價(jià)仍未實(shí)現(xiàn)合理回歸。
之所以說目前國內(nèi)房價(jià)仍未實(shí)現(xiàn)合理回歸，不妨從房價(jià)收入比來分析這個(gè)問題。所謂“房價(jià)收入比”是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。以上海為例，2011年上海家庭人均可支配收入為36230元，家庭年收入約為72460元，按2011年上海新建商品住宅平均銷售價(jià)格每平方米13448元（比上年下降5.4%），但剔除經(jīng)濟(jì)適用住房和動遷安置房等保障性住房后的市場化新建商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米21584元（比上年上漲2.8%），按后者購買80平方米的兩居室需要172.67萬元，平均房價(jià)收入比約為23.8:1。也就是說，上海市普通居民需要花大約23.8年才能購買一套普通住房。實(shí)際上，考慮到上海各區(qū)域情況來看，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米48506元（比上年上漲1%）、內(nèi)外環(huán)之間每平方米27744元（上漲17.4%）和外環(huán)線以外每平方米18017元（上漲4.6%），實(shí)際的房價(jià)收入比可能更高。
按照國際通行的標(biāo)準(zhǔn)，合理的房價(jià)收入比應(yīng)為6-10倍左右，但目前上海的房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)數(shù)值，表明上海的房價(jià)之高是其居民收入難以承受的。其實(shí)，2011年國內(nèi)一線、二線、三線甚至四線等大部分中小城市的房價(jià)收入比都是很高的。這些數(shù)字分析從一個(gè)側(cè)面證明了溫總理的講話是正確的——房價(jià)回歸還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)其合理價(jià)位。
目前國內(nèi)大部分中小城市的房價(jià)收入比高企，也說明了目前城市居民的收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)的快速上漲，大部分城市居民買不起房子。當(dāng)然，引發(fā)國內(nèi)大部分中小城市中房價(jià)收入比水平過高的原因是多方面的，與財(cái)政、金融、土地、企業(yè)（包括商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商）及地方政府的利益等方面相關(guān)，利益的糾葛使得國內(nèi)房價(jià)“易漲不易跌”。自2003年以來國家曾多次出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，但最終卻依然不見成效，反而是房價(jià)“越調(diào)越高”，充分說明了房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨性與復(fù)雜性。這是本輪嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控展開之前有目共睹的實(shí)際情況。
而本輪房地產(chǎn)調(diào)控抓住了投資和投機(jī)需求是導(dǎo)致國內(nèi)房價(jià)過快上漲主要原因的問題實(shí)質(zhì)，通過限購等有針對性的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，目前已有效地控制了房價(jià)上漲趨勢，一定程度上遏制了房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，表明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了部分成果。不過，由于本輪嚴(yán)厲調(diào)控觸及部分地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的重大利益，促使其以各種方式不斷試探中央政府對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定決心，試圖變相為房地產(chǎn)調(diào)控松綁，盡管結(jié)果都以被緊急叫停而收場，但從中卻透露出當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入強(qiáng)阻力區(qū)。未來房地產(chǎn)調(diào)控的最大阻力或來自于地方政府。
但是，從當(dāng)前中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定決心看，尋求“房價(jià)合理回歸”是房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。那么，如何判斷“房價(jià)合理回歸”呢？溫家寶總理在兩會記者招待會上給出了一個(gè)答案——合理的房價(jià)，應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)。就是說，可以用房價(jià)收入比的變化作為衡量房地產(chǎn)調(diào)控的重要尺子之一。更確切地說，房地產(chǎn)調(diào)控就是要促進(jìn)房價(jià)收入比下降，其核心就是要促進(jìn)房價(jià)的下降，但同時(shí)也要提高居民收入水平。
當(dāng)然，怎樣的房價(jià)收入比才是適當(dāng)?shù)模@還有待于研究，但以目前大部分中小城市的房價(jià)收入比看肯定是過高的，這一指標(biāo)也可以成為觀察當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅(jiān)持而不動搖的重要理由。
所以，筆者相信，把房價(jià)收入比作為觀察房地產(chǎn)調(diào)控成效與否的重要指標(biāo)，將有助于統(tǒng)一思想認(rèn)識，更好地貫徹和執(zhí)行當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)——促進(jìn)房價(jià)合理回歸。（張國紅 作者系上海海關(guān)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系教授）
