隨著天氣轉(zhuǎn)暖，樓市開始期待“紅五月”�！拔逡弧惫�(jié)日期間，剛需人群依舊是開發(fā)商促銷大戰(zhàn)的必爭對象，京滬深等地樓盤打折促銷的“口號”異常響亮，但實際優(yōu)惠力度有限。
業(yè)內(nèi)人士認為，隨著稅收、信貸等政策支持力度增強，剛需人群購房成本會有所下降，購房者近期入市意愿增強，預(yù)計5月新房市場將出現(xiàn)短暫的供需兩旺態(tài)勢。房價下降趨勢依然存在，但由于部分項目價格出現(xiàn)小幅回漲，總體上看新房均價或基本保持穩(wěn)定。
開發(fā)商促銷力度有限
“五一”節(jié)日期間舉行的2012年上海房地產(chǎn)春季展示會成為當(dāng)?shù)貥鞘械摹帮L(fēng)向標”。不過，展會上開發(fā)商的促銷手段雖然不少，但優(yōu)惠力度相當(dāng)有限。
此次房展會折扣幅度最大的當(dāng)數(shù)農(nóng)工商房地產(chǎn)的農(nóng)房碧云公館項目，折扣力度達6.9折。銷售人員聲稱，該項目還有部分尾盤房源，面積從77平方米到175平方米不等，折扣單價從1.5萬到2.2萬元不等。實際上，這樣的價格已經(jīng)維持一段時間了。
位于松江區(qū)九亭的象嶼都城項目銷售人員稱，目前該樓盤正在推90平方米以及115平方米兩種房源，總價優(yōu)惠50萬元，折后單價為每平方米1.65萬元。但據(jù)中國證券報記者了解，該項目之前價格水平一直如此。
綠地集團的多個項目看起來折扣力度也不小。其位于徐匯濱江的海珀旭暉報價5.7萬元/平方米，且有8.5折優(yōu)惠。綠地東上海最高減45萬元，而其優(yōu)惠之后的價格仍然高于同一區(qū)域其他樓盤價格。
一位參展的開發(fā)商表示，此次展會折扣范圍和促銷力度大于3月的春季房展會，雖然大多數(shù)項目都有折扣，但參與折扣的房源數(shù)量并不多，往往也就幾套特價房，實際折扣沒有表面看上去那么大。
上置集團推出位于美蘭湖的香島原墅，部分特價房為1.6萬元/平方米，但僅限幾套。一品漫城推出了總價300余萬元的寬景別墅和800余萬元的城市別墅，但這種特價房都只有1套房源。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部指出，“五一”上海房展會的成交情況，主要取決于觀展人次和購房意向。今年3月上海春季房展會期間，約有11萬人次觀展，預(yù)登記套數(shù)只有500套。在近期政策面和買房心態(tài)無明顯變化情況下，“五一”房展會的成交不容樂觀。
房展會“遇冷”，一定程度上反映了新房市場成交低迷的現(xiàn)狀。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測，絕大多數(shù)城市4月新房成交量小幅下降。其中成都、貴陽、三亞等3個城市環(huán)比降幅在20%以上。僅有北京、大連兩個城市成交量繼續(xù)上漲。
據(jù)上海房管局網(wǎng)上數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計，4月上海新建住宅成交面積為54.66萬平方米，與3月相比，呈現(xiàn)出沖高回落態(tài)勢。繼3月成交量回暖之后，4月以來多個板塊均呈現(xiàn)下滑跡象，而上海全市商品住宅市場庫存仍然維持在960萬平方米的高位，至少需要15個月以上的消化周期。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從供應(yīng)方面來看，由于項目蓄客量普遍不足，多數(shù)開發(fā)商不敢貿(mào)然入市，部分企業(yè)在3月下旬才開始試探性入市，大多以消耗去年以來的庫存量為主；從購房需求方面來看，部分樓盤成交均價有所下調(diào)，房價下降預(yù)期依然存在。
深圳二手房成交反彈
新房市場雖然依舊低迷，但北京的二手房市場正逐步企穩(wěn)，深圳的二手房市場則出現(xiàn)了回升勢頭。
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年“五一”假期頭兩天(4月29日-30日)北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為305套，與2011年“五一”假期頭兩天的網(wǎng)簽量相比上漲了54%；與今年清明假期頭兩天的網(wǎng)簽量相比上漲了535%。
在今年1月的二手房成交量創(chuàng)下歷史新低之后，深圳的二手房成交出現(xiàn)觸底回升勢頭。1月深圳二手房僅成交1402套，2月成交有所回升但仍不足2000套，3月成交進一步回升至4366套。深圳中原地產(chǎn)認為，4月深圳二手房成交將接近甚至突破5000套。由于前4個月深圳少有新房開盤，導(dǎo)致新房成交量下降，二手房再次成為市場成交主體。
近期，“剛需入市”成為樓市的熱門詞匯，多家地產(chǎn)中介機構(gòu)將二手房成交回升歸因于此。深圳中原地產(chǎn)非營業(yè)董事總經(jīng)理賀曉麗表示，一線城市需求旺盛，對于急于結(jié)婚或者子女入學(xué)的購房者來說，只要房價出現(xiàn)微降，他們就會出手。
近期相對寬松的房貸政策也是促使二手房成交回升的重要原因。多家中介門店工作人員對中國證券報記者表示，目前首次購房者購買二手房基本上都能申請到9折利率，但是85折利率需要貸款200萬以上才有可能申請到。與個人貸款額度有限的去年相比，眼下申請房貸顯然要順利得多。
中國證券報記者在深圳福田區(qū)的一住宅小區(qū)看到，1月曾經(jīng)出現(xiàn)每平方米17000元的價格，如今已經(jīng)漲至18000元以上。中介工作人員表示，隨著近期成交的回升，這一樓盤的價格也有所上漲。在福田區(qū)另一個樓盤，附近的中介門店工作人員表示，該樓盤一套60余平方米的小戶型房源去年的價格超過130萬元，而目前110多萬就能買到。這位中介人士介紹，在深圳各個口岸附近的樓盤中，很多是被香港投資客購買，從去年下半年開始，打算賣出手中房產(chǎn)的香港投資客越來越多。
深圳中原市場研究部認為，4月深圳二手房市場承繼3月態(tài)勢，成交量繼續(xù)上升，但從歷史數(shù)據(jù)來看，成交仍處于低位。預(yù)計未來成交量會繼續(xù)上升，但大幅上升的幾率較低。目前由于剛需持續(xù)釋放，新建住宅降價大勢所趨，部分業(yè)主對后市不樂觀，主動調(diào)低了放盤價。結(jié)構(gòu)性影響仍是主導(dǎo)二手住宅價格總體走勢主要因素，未來二手住宅價格仍將在底部震蕩。
相形之下，北京二手房市場則更為穩(wěn)定。統(tǒng)計顯示，4月北京二手房簽約為9964套，均價為20150元/平方米，均與3月基本持平。
五月房價料趨向平穩(wěn)
為了備戰(zhàn)5月樓市，不少開發(fā)商集中入市了一批項目。北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示，預(yù)計北京地區(qū)在5月入市的項目達到27個。除7個城區(qū)項目外，郊區(qū)項目占大部分，其中昌平、房山、大興、順義項目供應(yīng)比較多，包括大興區(qū)的保利春天里、聯(lián)港·幸福灣，通州區(qū)的合生·濱江帝景，昌平區(qū)的首開國風(fēng)美唐等定位剛需的項目均將在5月低價入市，大部分項目以降價求售為主。
數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，北京商品房住宅成交均價依然平穩(wěn)，主要成交熱點項目集中在之前熱銷的中低價項目，郊區(qū)項目依然占據(jù)主流市場。這一趨勢預(yù)計在5月將繼續(xù)延續(xù)，而且大興、通州等熱點區(qū)域項目供應(yīng)將明顯增加。
業(yè)內(nèi)人士指出，在限購調(diào)控政策不松動的大環(huán)境下，限貸舉措抑制了大部分需求，區(qū)域內(nèi)的庫存量及潛在供應(yīng)量決定了區(qū)域內(nèi)房價下調(diào)的深度。而北京城區(qū)因為供應(yīng)量的絕對稀缺，使得價格大幅調(diào)整可能性非常小。
胡景暉預(yù)計，隨著各項針對首套購房人群的優(yōu)惠政策逐步落地，5月全國大部分城市將迎來年內(nèi)成交量的高峰；整體房價下降趨勢依然存在，但由于部分項目新一期產(chǎn)品出現(xiàn)升級，價格出現(xiàn)小幅回漲，各城市5月均價或維持穩(wěn)定。由于5月新推項目中，多半項目為老盤后期，位置和戶型均比前一期產(chǎn)品優(yōu)越，購房者可以考慮入市。對于少部分純新項目，建議購房者多比較一下周邊項目情況綜合考慮。
業(yè)內(nèi)人士指出，從“五一”期間樓市總體情況看，未來新盤會繼續(xù)不斷入市，開發(fā)商將有針對性地推出與需求人群特征匹配的房源。在稅收、信貸政策的支持下，剛需人群購房成本有所下降，觀望已久的購房者近期入市意愿增強，預(yù)計5月新房市場將出現(xiàn)短暫的供需兩旺態(tài)勢。不過由于政策依然從緊，房價仍存在下降預(yù)期。
