自去年年底為抑制房?jī)r(jià)而出臺(tái)“國(guó)四條”后，今年1月10日，中央又出臺(tái)了更系統(tǒng)全面的“國(guó)十一條”，緊接著，1月12日央行決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是我國(guó)自2008年采取適度寬松貨幣政策以來(lái)首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。目前，各政策已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，各地銀行貸款全面收緊，二套房貸款首付比例不得低于40%，福州市許多銀行在春節(jié)前已經(jīng)停止發(fā)放房貸，這讓熱得冒泡的房市感到一陣陣春寒，交易量大幅萎縮。

　　然而，從福房數(shù)據(jù)上來(lái)看，1月份的福州樓價(jià)依然勢(shì)如破竹，仍然不依不饒地往上沖，而土地拍賣市場(chǎng)似乎也未感受到調(diào)控的壓力，依舊火爆，備受關(guān)注的2010年福州土地第一拍，以總價(jià)60億元、樓面均價(jià)8653元/m2創(chuàng)下了福州土地出讓總價(jià)新紀(jì)錄。從目前來(lái)看，雖然交易量出現(xiàn)了下降，但房?jī)r(jià)和地價(jià)依舊“我行我素”，政策調(diào)控房?jī)r(jià)的舉措顯然沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，說(shuō)明市場(chǎng)與政策仍在激烈地博弈。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？這將取決于政策的強(qiáng)度與執(zhí)行力。讓我們看下面的指數(shù)分析，看是否能從中看出些端倪。

　　[指數(shù)分析]

　　價(jià)格指數(shù)小幅上漲

　　今年1月份福房指數(shù)為144.17，月漲幅為0.59%，與去年同期相比漲了6.90%。觀察表1，我們發(fā)現(xiàn)，自2009年9月份以來(lái)福房指數(shù)呈現(xiàn)不斷上揚(yáng)趨勢(shì)，但1月漲幅較于2009年年末已有所放緩，2009年12月份福房指數(shù)月漲幅為0.99%，高于今年1月的0.59%。

　　隨著福州房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走出全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影、福州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的更加完善、海西政策的不斷落實(shí)，使得福房指數(shù)總體趨于走高，但1月漲幅有所放緩主要是因?yàn)槿ツ昴甑讎?guó)家密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年1月10日，中央發(fā)布了“國(guó)十一條”，而銀行方面也全面收緊房貸，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度可見(jiàn)一斑，樓市感受到了一股強(qiáng)大的春寒，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。

　　[量?jī)r(jià)分析]

　　2010年首月均價(jià)破萬(wàn)，成交劇減

　　從表3數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅均價(jià)從2009年12月的9208元/平方米上升到今年1月的10576元/平方米，已經(jīng)破萬(wàn)，一年內(nèi)漲了近4000元/平方米，福州的均價(jià)勢(shì)如破竹，政府的調(diào)控已經(jīng)迫在眉睫。1月成交面積較2009年12月下降了26.8萬(wàn)平方米，月降幅為51.60%，月銷售面積僅為25.14萬(wàn)平方米，創(chuàng)下11個(gè)月以來(lái)的新低。有價(jià)無(wú)市的市場(chǎng)表明，雖然均價(jià)已破萬(wàn)，但是以目前福州大部分居民的經(jīng)濟(jì)水平來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)支撐不起如此高昂的房?jī)r(jià)。此外，“國(guó)十一條”已頒布實(shí)施，最為顯著的是目前銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控力度，大大縮減了房貸的業(yè)務(wù)，許多購(gòu)房者在1月已經(jīng)很難貸到房款，投資投機(jī)性需求得到明顯抑制。

　　隨著“國(guó)十一條”進(jìn)一步實(shí)施，今年普通住宅以及保障房有望得到大量供應(yīng)，相信“國(guó)十一條”會(huì)像一場(chǎng)及時(shí)雨，澆滅樓市的虛火。

　　[板塊分析]

　　西區(qū)異軍突起，金山以量取勝

　　由表4、表5來(lái)看，1月各板塊成交量除了五四北和東區(qū)外，其他各板塊的均價(jià)都有所上漲，其中西區(qū)尤為突出，均價(jià)月漲幅為129.66%，從去年12月的每平方米7775元上漲到17856元，其主要原因是，銷售均價(jià)為19647元/平方米的大儒世家1月銷售了27024萬(wàn)元，占了西區(qū)板塊銷售金額的92%，由此拉動(dòng)了西區(qū)板塊的均價(jià)。另外，市中心和江濱均價(jià)也上漲了40%～50%，倉(cāng)山和金山板塊的均價(jià)也有10%左右的上浮。

　　從成交量來(lái)看，1月各板塊銷售量全都出現(xiàn)大幅下降，但金山板塊的交易量占有最大的份額，以8.61萬(wàn)平方米占了全市交易量的34.25%。東區(qū)銷售4.17萬(wàn)平方米，位列第二，交易占比為16.59%。市中心、五四北、倉(cāng)山交易面積占比都在13%左右。西區(qū)與江濱交易面積占比皆在10%以下。

　　[樓盤排行榜分析]金山成交量大，市中心均價(jià)頗高

　　表6：2010年1月份樓盤成交金額排行榜

　　從表6月樓盤成交金額排行榜來(lái)看，前10席的位置金山就占了4位，再次顯示了金山板塊的強(qiáng)大實(shí)力，其較低的均價(jià)、便利的交通和較高的綠化率成為越來(lái)越多人選擇的對(duì)象。而西區(qū)的大儒世家2.70億元的成交金額成為1月成交金額排行榜的第一名，同時(shí)拉動(dòng)了西區(qū)的均價(jià)。世茂天城緊隨其后，成交金額達(dá)到2.52億元，世貿(mào)的品牌優(yōu)勢(shì)首先吸引了許多購(gòu)房者的眼球，同時(shí)，絕佳的地理位置、全方位生活配套及便捷的交通等也助推了銷售旺景。

　　表7：2010年1月樓盤成交均價(jià)排行榜

　　從1月樓盤成交均價(jià)排行榜(表7)來(lái)看，市中心憑借絕佳的地理優(yōu)勢(shì)、便利的交通、完備的生活設(shè)施，占據(jù)6席的位置，包含瀚城國(guó)際、世茂天城、陽(yáng)光白金瀚宮、群升國(guó)際御園、陽(yáng)光烏山榮域、三迪香頌楓丹，均價(jià)都在1.5萬(wàn)元以上。而1月均價(jià)摘得桂冠的是融信大衛(wèi)城，均價(jià)為30164元/m2，破3萬(wàn)元大關(guān)，融信大衛(wèi)城成了福州高端別墅樓盤的一個(gè)新標(biāo)桿。

　　[產(chǎn)品聚焦]

　　中低端房仍是主打

　　表8.2010年1月商品住宅成交價(jià)段分析

　　由表8的資料顯示：與去年12月份相比，1月的成交量出現(xiàn)大幅下降。1月總成交量2201套，比去年12月的4500套減少了2299套。8000元/平方米以下的商品住宅依然穩(wěn)坐交易的頭把交椅，成交593套，成交金額為38853萬(wàn)元，交易面積為6.3萬(wàn)平方米，成交面積占1月市場(chǎng)住宅成交總面積的25.06%。12000元/平方米以上的高價(jià)豪宅成交量較去年12月有所縮減，但成交面積占比仍達(dá)到23.83%，位列交易排行榜榜眼�？傮w看來(lái)，9000元/平方米以下的產(chǎn)品頗受消費(fèi)者青睞，仍是市場(chǎng)需求的主打方向，反映了消費(fèi)者購(gòu)買住房的支付能力。剛性需求者在購(gòu)房的時(shí)候主要還是傾向以經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中、低端價(jià)位的住宅為主，當(dāng)然，部分有經(jīng)濟(jì)能力的消費(fèi)者則對(duì)生活質(zhì)量有更高的要求，追求高品質(zhì)、高價(jià)格的樓盤，別墅和豪宅自然就受到投資改善型需求者的青睞。

　　表9.2010年1月商品住宅成交面積分析表

　　從成交面積來(lái)看(見(jiàn)表9)，90平方米以下的小戶型依然是主力戶型，售出866套，雖比去年12月減少了近700套，但在售出總套數(shù)中仍占了39.35%，比去年12月的34.7%有所上升，由此可見(jiàn)，無(wú)論市場(chǎng)處于何種狀態(tài)，小戶型依舊是大部分消費(fèi)者的選擇。90～120平方米的住宅也依舊緊隨其后，以587套的銷售量、26.67%的成交占比位居第二，成交占比較去年12月多出6個(gè)百分點(diǎn)。120～150平方米的住宅1月成交套數(shù)雖跟隨大勢(shì)有所下降，成交了353套，但占比卻上漲了2.66%，在總成交套數(shù)中比例為16.04%，成為季軍。數(shù)據(jù)顯示，180平方米以上的住宅去年12月以814套的成交量榮獲季軍，而1月業(yè)績(jī)僅有245套，較去年12月相比少了569套，所占比例為11.12%，較去年12月降了近7個(gè)百分點(diǎn)，由去年12月季軍的位置下滑到第四名。從1月的數(shù)據(jù)我們可以看出，在各套型、各價(jià)位的住宅成交量普遍縮水下，中小戶型在與大戶型的比拼中顯得更顯優(yōu)勢(shì)，二者的成交套型占比的差距在拉大。雖然福州市開(kāi)發(fā)商近來(lái)主推高檔價(jià)位樓盤，但目前福州市銀行的房貸已經(jīng)全面收緊，目前多家銀行暫緩放貸，利率紛紛上浮，二套房取消7折優(yōu)惠利率，許多投資者已經(jīng)很難貸到房款，而資金又是買房的主要考慮因素，因此，1月住宅的銷售量劇減，尤其是對(duì)于資金有更高要求的高價(jià)位豪宅。

　　[市場(chǎng)分析]

　　政策重拳控房?jī)r(jià)，樓市明確主基調(diào)

　　1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任等五個(gè)方面，共有11條細(xì)則，被稱為“國(guó)十一條”。

　　對(duì)于“國(guó)十一條”中提到的增加保障性住房和普通商品住房有效供給，其目的是為了調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過(guò)增加保障性住房保障了中低收入人群的住房權(quán)利，而增加普通住宅即中小套型普通商品住房，是為了增加能夠被大部分消費(fèi)者所能接受的產(chǎn)品。因此，增加保障性住房和普通商品住房就是為了調(diào)整住房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠均衡平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)于“合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求”來(lái)看，房企70%的資金來(lái)源于銀行貸款，而1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)將壓縮商業(yè)銀行的貸款空間。另外，根據(jù)《通知》中要求二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，目前銀行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控力度在加強(qiáng)，福州市首套房利率已經(jīng)上浮，房貸全面收緊。

　　同時(shí)，還加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售，對(duì)土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都做了明確的規(guī)范。政策要求落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任，明確地方政府作為房地產(chǎn)調(diào)控的首要責(zé)任人，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否能平穩(wěn)健康發(fā)展，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，這是考驗(yàn)地方政府的執(zhí)行力。

　　“國(guó)十一條”從土地到信貸，再到地方政府責(zé)任，為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)�！爸醒朊鞔_了今年房地產(chǎn)調(diào)控主要任務(wù)是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲�！睆�1月的福房指數(shù)來(lái)看，政策已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)的心理層面產(chǎn)生了明顯影響，預(yù)計(jì)過(guò)年后的房?jī)r(jià)依然有波瀾，但其強(qiáng)度還要看3月“兩會(huì)”的政策風(fēng)向。