北京樓市“商改住”調查 存在灰色里利益帶

　　2009年年中，住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)文件，要求全國建設規(guī)劃系統(tǒng)對房地產(chǎn)開發(fā)領域規(guī)劃違規(guī)及違規(guī)變更容積率的行為進行清查。2009年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部再次下發(fā)文件，要求地方建設規(guī)劃系統(tǒng)開展此次檢查的“回頭看”工作，抓好“典型案例”。然而，盡管去年有尚城一案被北京市城鄉(xiāng)建設委員會作為典型案例嚴肅處理，但時下的北京樓市，以LO FT、商務公寓等形式出現(xiàn)的“商改住”仍然層出不窮。

　　合生·世界村40年產(chǎn)權的“非住宅”待遇

　　北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)(下稱亦莊開發(fā)區(qū))的東南方向，一個總建筑面積高達60萬平方米的社區(qū)，近60%的房子卻只有40年產(chǎn)權——合生·世界村將這個謎題留給了北京樓市的購房者。一位相關的意向購房者向記者反映，該項目在按揭貸款、水電費用等方面，均不能享受“住宅”的相關待遇，至于按照2008年底下發(fā)的多項鼓勵房地產(chǎn)消費的優(yōu)惠政策，就更無從談起了。

　　記者了解到，合生·世界村在購房按揭貸款方面，并不能執(zhí)行首套購房20%首付的政策。經(jīng)與合生·世界村的相關業(yè)務合作伙伴多方核實，該項目購房按揭的首付比例最低為50%，不僅利率不能享受7折優(yōu)惠，而且最長的貸款期限，也只能為10年。這一切顯然與住宅應該享有的信貸政策不符。按照國務院及央行、銀監(jiān)會的規(guī)定，居民首套住房按揭貸款首付最低為總房價款的20%，利率可執(zhí)行7 .5折優(yōu)惠，而按照銀行當下的一般操作手法，貸款的最長年限，可以達到最長20年�！拔沂鞘滋踪彿浚�符合所有享受購房貸款的優(yōu)惠政策條件，但是開發(fā)商明確告訴我，利率不能享受7折優(yōu)惠�！鼻笆霾辉妇呙�的購房者向記者回憶說。

　　如果僅僅是購房按揭貸款一項，還不足以讓合生·世界村的身份變得如此撲朔迷離。經(jīng)記者多方求證，合生·世界村的LO FT入住后，水電費用，亦與普通住宅不同。記者了解到，按照目前確定的相關費用標準，除取暖費用尚未最終確定外，水費為5.6元/噸，電費為0.78元/度。而根據(jù)北京市現(xiàn)行居民住宅水電費用標準，水費為3.7元/噸，即便在召開聽證會確定上漲0 .30元/噸的情況下，也只是達到4元/噸的水平，與5.6元/噸的價格相去甚遠。與此同時 ， 北京市居民住宅用電價格0.44—0.50元/度，與0.78元/度的價格亦有差距。

　　合生·世界村銷售人員明確記者，之所以L O FT產(chǎn)權是40年，因為是土地用途的原因。記者獲得的北京市規(guī)劃委2009規(guī)(通)地字0004號文件顯示，該項目土地的用途為商業(yè)金融、教育科研和居住。而目前，該項目的住宅都已銷售完畢，北京市城鄉(xiāng)建委的數(shù)據(jù)顯示，該項目的住宅部分總計售出617套，簽約面積61327 .66平方米，成交均價10216元/平方米。而該項目的剩余部分，均為L O FT產(chǎn)品。記者獲得的開發(fā)商內部銷售資料顯示，合生·世界村總規(guī)劃建筑面積近60萬平方米，而“逾60%的產(chǎn)品，都是L O FT”。開發(fā)商內部印制的銷售資料顯示，這些房源的層高為5 .49米，明顯超出住宅單層計價的4.9米層高的“上限”，而經(jīng)記者了解，開發(fā)商合生創(chuàng)展將提供全套的除家電、燈具之外的精裝修，這其中便包括將5.49米的層高隔為兩層的“服務”。同時，前述不愿具名的購房者向記者出示了她在合生·國際村項目樣板間中拍攝的照片，上下兩層，洗手間、廚房一應俱全，其內部陳設家具均按居家居住的設計擺放“看不出任何與住宅無關的陳設”。而開發(fā)商內部印制的銷售材料上提供的所有戶型圖，均顯示所謂建筑單位均有洗手間以及廚房設計，這也印證了上述購房者“住宅”的說法。

　　根據(jù)調查情況，2010年3月，記者向合生·世界村的開發(fā)商———合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，求證調查所涉及的三方面問題———其一，為何合生·世界村的水、電等費用均不能按照居民住宅價格收��；其二，為何不能享有國務院規(guī)定的住房按揭貸款的首付政策；其三，合生·世界村項目的土地用途、規(guī)劃屬性。合生·世界村相關公共關系負責人稱，已收到上述三方面問題的書面求證，并將請示公司分管負責人后對本報予以答復。但截至3月底，合生方面并未給予答復或是證實。記者遂通過電話與合生方面北方區(qū)負責人直接聯(lián)系，要求其予以回應，但該負責人以當時身在國外為由，表示不便答復。4月，記者再次就上述三方面問題向合生北方區(qū)營銷工作負責人、媒體關系工作人員進行求證，但此二人的手機均處在呼轉至秘書臺和無人接聽的狀態(tài)。

　　另據(jù)向記者提供情況的購房者反映，他曾接到合生·世界村的銷售人員的電話通知稱，由于相關手續(xù)辦理問題，本應在春節(jié)后開盤銷售的項目，推遲到4月中旬正式開盤，至于是何手續(xù)沒有辦理完成，該銷售人員并未向購房者進行詳細說明。

　　地產(chǎn)項目為何“商改住”

　　21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，一般來說，“商改住”有幾個前提，一個是這個區(qū)域不適合商，適合��；二是開發(fā)商開發(fā)的這個階段也是適合住，而非商用；三是“商改住”后的售價高于早先商業(yè)用途的價格 。 如此說來，開發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地產(chǎn)項目頻繁“變身”，其實正提示了政府規(guī)劃部門職能的某些缺失。鄧中文說：“政府的規(guī)劃指導意見長期跟市場脫離，導致了‘住改商 ’、‘商改住’的出現(xiàn)。”在這種環(huán)境下，開發(fā)商從市場角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補了規(guī)劃的漏洞。上世紀90年代初期，深圳寫字樓市場火爆，放量激增，供需平衡的打破導致此后長時間內市場低迷，許多爛尾樓就此出現(xiàn)。當時，一些已批復的寫字樓物業(yè)，為了規(guī)避風險，紛紛改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出 。 今天京 城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業(yè)過熱的信號。

　　目前，已經(jīng)有人提示了“商改住”的隱患。產(chǎn)權使用年限問題首當其沖�！段餀喾ā芬�(guī)定，住宅產(chǎn)品的70年產(chǎn)權到期自動續(xù)期；而公建產(chǎn)權一般四五十年，如何續(xù)期尚無明確政策�！吧谈淖　碑a(chǎn)品是以公建立項，因此，居住者可能會受到在此辦公企業(yè)的干擾。另外，還有人質疑“公建立項的產(chǎn)品可能缺失住宅必備的設施條件，即使設計上完全滿足住宅需求，業(yè)主也可能面臨商用水、電的居住高成本”。就目前來說，購買“商改住”的業(yè)主對這些潛在的風險并不看重。曾操作過商改住項目的知情人士認為：“實際上，客戶購買的時候對產(chǎn)權問題看得很淡。而未來再交易只要遵循寫字樓、商業(yè)的交易原則，應該不會出現(xiàn)大問題�！绷硪晃弧吧谈淖　钡南刃姓咭脖硎�，“商改住”產(chǎn)品在硬件水平上反而高于純住宅，而且大多都是小戶型，因此，業(yè)主的居住質量和居住成本并不會受到影響。

　　“商改住”的灰色利益帶

　　據(jù)記者了解，其實在合生·世界村的“身份”引起微妙的質疑與關注之前，位于北京北部地區(qū)的尚城項目，已經(jīng)因科研用地曲線開發(fā)作為住宅銷售而被北京市城鄉(xiāng)建設委員會嚴厲處罰。資料顯示，尚城的開發(fā)商為北京中天華瑞科技發(fā)展有限公司，這個地塊是中天華瑞于2007年2月1日拿下的，規(guī)劃用途為科研，土地出讓年限為50年，總地價為3554 .8萬元，折合樓面地價為科研320元/平方米，工業(yè)140元/平方米。中天華瑞是怎么拿到如此便宜的科研用地來開發(fā)樓盤的呢？調查顯示，尚城原本的項目名稱為中天創(chuàng)業(yè)園，項目的投資商是北京盛榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，當年，為了拿到這塊科研用地，北京盛榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司特意成立了一家科研企業(yè)即北京中天華瑞科技發(fā)展有限公司，而項目名稱定為頗有科技含量的中天創(chuàng)業(yè)園，在推廣的時候就搖身變?yōu)樯谐�，與其他樓盤一樣面向普通老百姓銷售。

　　該項目所在的中關村生命科學園在其官方網(wǎng)站上發(fā)表聲明稱， 中關村生命科學園園區(qū)內土地使用性質主要為“研發(fā)”用地。而經(jīng)調查發(fā)現(xiàn)，園區(qū)內有個別入園企業(yè)將開發(fā)建設的房屋以“經(jīng)濟適用房、商住公寓、別墅、普通住宅”等名義對外銷售，并以“買一贈一”的形式擬將一些層高為5 .5米的房屋分割成上下兩層，以所謂“L O FT”為名對外銷售，并刻意宣傳所售房屋的商住兩用性質、在社會上造成了嚴重不良影響，也誤導了消費者。 同時，聲明中表示，此行為屬嚴重的違法行為，生命園公司將會同國土資源管理部門收回相關國有土地使用權。個人如以居住用途購買上述房屋，將可能無法辦理相關產(chǎn)權證書。另根據(jù)《北京市城市規(guī)劃條例》，以“L O FT”名義自行將已審定規(guī)劃設計層高房屋分割成上下兩層，屬于擅自改建、翻建建筑物的情形，由此形成的建筑物屬于違章建筑物，將進行強制拆除。

　　事實上，多數(shù)購房者對于科研辦公樓立項的項目，認識并不清晰，以為與普通商業(yè)立項的樓盤一樣，僅是產(chǎn)權年限和水電費標準不同。事實上，區(qū)別遠沒有那么簡單，專家介紹說：“科研辦公樓立項的項目，除了普通購房者認識到的那些區(qū)別，還有著可能通不過竣工驗收、業(yè)主難以入住或拿不到產(chǎn)權證，難以過戶等風險�！薄耙罁�(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：建設用地經(jīng)依法批準后，用地單位就不得擅自改變原批準的土地用途，擅自改變的則構成了非法改變土地用途的違法行為�！睂＜胰缡钦f，但由于目前尚未有相對應的管理部門對此事進行監(jiān)管和具體的處罰條例，且科研用地拿地價格往往只有普通樓盤的十分之一，所以在利益的誘惑下，一些開發(fā)商仍愿意“鋌而走險”。

　　對于尚城風波的案例，中國城市經(jīng)濟學會副會長楊重光明確指出，科研用地不屬于居民生活用地范疇，不能擅自更改，若要將土地性質用途更改為經(jīng)營性用地，則必然涉及到補交土地出讓金。楊重光對于尚城案例的分析，恰恰命中了“商改住”的灰色利益地帶的關鍵所在———由于科研、工業(yè)類型的用地，按照目前市場情況，其土地出讓金、土地價格以及稅費等運營成本，都明顯低于住宅，于是，這其中灰色的利潤空間也就隨之產(chǎn)生了。楊重光還強調，原則上說，立項為非住宅的項目，在水電費用上，不可能調整為民用價格。而目前市場上開發(fā)企業(yè)對購房者所宣稱的改為民用價格水電，實際上多是開發(fā)商自己補貼之后，導致的水、電價格相比于非住宅使用的成本降低。

　　GVA衡信柏迪的營銷綜合服務部董事岳鋒鋼表示，“商改住”項目的出現(xiàn)主要是由于幾年前市場上純商業(yè)項目供應匱乏才產(chǎn)生的。后來由于大量純商業(yè)項目的出現(xiàn)，使得這些曾經(jīng)商業(yè)立項的項目開始打出商住的旗號，但是隨著地產(chǎn)市場發(fā)展的逐步健全，這樣的橫跨兩種物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品必然逐步被社會淘汰。岳鋒鋼認為，從長期看，“商改住”畢竟是特殊市場發(fā)展階段、特殊市場生態(tài)環(huán)境下的一個特殊產(chǎn)品類型，與“住改商”一樣，同屬于過渡型產(chǎn)品，擦邊球的做法。這種并不規(guī)范的產(chǎn)品形態(tài)勢必成為風險的潛伏地。普通業(yè)主會不會成為風險的最終承擔者？如果“商改住”已成為一種市場慣例，那么如何將其規(guī)范化則應當進入相關部門的視野。