京城豪宅的三大“賺錢神話” 5000萬運作到150億

　　樓市成交量銳減，高端樓盤卻在冷清的市場中格外搶眼。

　　5月以來，北京豪宅逆勢而動，釣魚臺7號院狂漲至30萬元/平方米，從北京最貴躥至全國最貴，6月3日該項目已被暫停銷售�！靶氯A視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城另外兩大在售豪宅霞公府和長安8號，盡管價格未現(xiàn)漲勢，卻也在演繹著久囤地、撬地球這類最經(jīng)典的樓市盈利法則。

　　釣魚臺7號院

　　成本僅四萬售價三十萬

　　想要描繪北京豪宅價格步步高漲路線圖，很大的一個章節(jié)要寫到位于北京西三環(huán)內(nèi)的釣魚臺7號院。

　　2009年7月21日開盤時，以每平方米7.2萬元的最高售價刷新北京最貴豪宅紀(jì)錄。次年第一季度，每平方米銷售均價突破8萬元，三季度已達(dá)到10.35萬元。開盤后一年多的時間內(nèi)，在北京市豪宅均價排行榜中，釣魚臺7號院穩(wěn)居榜首。

　　不過，釣魚臺7號院似乎并不滿足于北京最貴。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)5月的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤剛剛公布了一批拿到銷售證的現(xiàn)房，其中3號樓為30萬元/平方米，1號樓和4號樓為20萬元/平方米，2號樓為18萬元/平方米。

　　這不僅是目前北京最高的價格，也是中國內(nèi)地可公開查詢的單價最高項目。

　　從7萬多元/平方米漲至30萬元/平方米，僅用了不到兩年時間。

　　有分析人士指出，該樓盤成本最高很可能在4萬元/平方米以下。

　　6月3日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會宣布，已暫停該項目23套定價過高房屋的銷售，并已聯(lián)合北京市地稅局對該項目展開調(diào)查。

　　事實上，飛速漲價絕非豪宅的專利，在中國樓市，很多樓盤的價格都呈現(xiàn)出跳漲軌跡。

　　北京市東五環(huán)外的通州區(qū)域在2009年底時房價普遍在每平方米1萬元左右，而在2010年3月份，這一區(qū)域的很多項目將房價猛漲至每平方米25000元。

　　霞公府

　　地價兩千多房價十余萬

　　在上市的兩年時間內(nèi)，釣魚臺7號院幾乎始終籠罩在京城最貴樓盤的光環(huán)中，唯一一次星光暗淡，是2010年8月14日，位于王府井區(qū)域的霞公府以均價10.791萬元/平方米開盤，取代了前者成為北京豪宅新貴。

　　與堪稱天價的房價相比，霞公府的地價卻廉價得難以想象。

　　新華社記者從北京市國土資源局獲悉，該項目2005年已拿地，當(dāng)時這一地塊的規(guī)劃建筑面積為26萬平方米，土地成交價為58030萬元，即樓面地價僅有2232元/平方米。

　　盡管不排除另有拆遷等費用，但這一地價與其所在的王府井板塊相比，無疑極不相稱。北京市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，2003年時，北京海淀區(qū)部分項目的樓面地價就已高達(dá)2000元/平方米，而如今，2232元/平方米的樓面地價，至少要在北京六環(huán)以外去找了。

　　憑借分期開發(fā)策略，經(jīng)過5年多的蟄伏，該項目經(jīng)歷了2007、2009年兩波房價上漲高峰，至2010年上市時，項目已賣至10萬多元/平方米。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，分期開發(fā)、對項目中黃金位置地塊長期撂荒，享用因土地增值帶來的暴利，是整個房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則，造成了土地閑置，從根本上講影響了市場供應(yīng)，是一種變相的囤地。

　　新華社記者了解到，香港上市公司碧桂園2010年年報顯示，截至去年底碧桂園已取得國土證的建筑面積約為4830萬平方米，其中滿洲里碧桂園項目的完全竣工日期為2024年。

　　此外，在北京東三環(huán)雙井橋南，華潤置地旗下的一塊地6年來基本處于停滯狀態(tài)，而地價則上漲了好幾倍。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長楊少鋒表示，除了獲得土地增值，開發(fā)商囤地還可以造成商品房供應(yīng)市場的房源數(shù)量減少，進而推高房價。

　　長安8號

　　5000萬“運作”到150億

　　在北京市長安街與西大望路交會處東南角，有一個立志要成為中國最高端的房產(chǎn)項目正在進行最后階段的施工，這就是總建筑面積高達(dá)23萬多平方米的長安8號項目。按照該項目目前售價每平方米7萬多元來計算，其市值最少為150億元。

　　但是，誰能想得到，這個項目的啟動資金只有5000萬元。

　　2004年，北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司旗下公司北京耀輝置業(yè)有限公司拿到了長安8號地塊，占地面積為2.745萬平方米、規(guī)劃建筑面積23.29萬平方米。

　　據(jù)上市公司天鴻寶業(yè)當(dāng)年的公開資料顯示，耀輝置業(yè)的凈資產(chǎn)不到3000萬元，注冊資本只有5000萬元。要想獨立成功運轉(zhuǎn)這個預(yù)計投資數(shù)十億元的大項目，無疑困難重重。

　　起初，王府世紀(jì)將耀輝置業(yè)62%的股權(quán)以3100萬元的價格賣給了上市公司天鴻寶業(yè)。盡管耀輝置業(yè)買地的投入是個謎，但從這個數(shù)據(jù)也可以看出，獲得土地使用權(quán)的耀輝置業(yè)，當(dāng)年市值僅5000萬元。隨后，天鴻寶業(yè)通過銀行貸款等資本騰挪術(shù)，為項目籌集拆遷款和建設(shè)資金數(shù)億元，項目順利啟動。

　　合作中途，天鴻寶業(yè)被控股方首開股份（600376）借殼整體上市，首開股份又繼續(xù)為該項目注資，運作了一段時間后，因產(chǎn)品定位等問題首開股份決定將其轉(zhuǎn)讓，買家是奧園地產(chǎn)。

　　后續(xù)階段，奧園地產(chǎn)又為該項目注入大量資金，提供償還欠款、建設(shè)裝修的費用，奧園地產(chǎn)一位高層人士表示“是看中了其地段優(yōu)勢”。

　　通過合作買家的不斷更迭和資本運作，長安8號目前基本建成，已上市銷售。雖然一開始耀輝置業(yè)資金實力有限，但其撬動的建設(shè)開發(fā)資金高達(dá)數(shù)十億元，最終項目市值高達(dá)150億元。

　　事實上，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，借助金融杠桿的情況不勝枚舉。

　　例如，一個住宅項目的預(yù)計投資額是10億元，利潤是3億元，項目利潤率為30%。但實際上開發(fā)商只需拿出2.5億元，即可啟動項目，后期可利用土地抵押貸款、預(yù)售資金來分期滾動開發(fā)，不用再自掏腰包，最終項目利潤率將超過100%。