北京自5月以來(lái)的量?jī)r(jià)齊升的樓市升溫，在7月份有所降溫。
北京市房協(xié)昨天發(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)，7月份全市商品住房成交2.5萬(wàn)套，環(huán)比增加9.6%。但新建商品住房成交均價(jià)2.07萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降3.2%。
7月新房成交環(huán)比下降
“7月份北京商品住房市場(chǎng)一個(gè)明顯特點(diǎn)，就是量升價(jià)降�！笔蟹繀f(xié)秘書長(zhǎng)陳志說(shuō)，7月份全市商品住房成交2.5萬(wàn)套，環(huán)比增加9.6%。其中新建商品住房1萬(wàn)套，環(huán)比減少3.2%；二手住房1.5萬(wàn)套，環(huán)比增加19.9%。
而此前有所抬頭的房?jī)r(jià)，在7月份開始“低頭”。統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京新建商品住房成交均價(jià)2.07萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降3.2%，同比下降8.6%。
不過(guò)，7月二手房?jī)r(jià)格卻有所上升。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，7月北京二手商品住宅成交均價(jià)為23110元/平方米，環(huán)比上漲2.2%。
剛過(guò)去的8月上旬，北京樓市繼續(xù)降溫。新房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)萎縮，上旬北京新建純商品住宅(剔除保障房)成交總量為3561套，與7月份同期相比跌10.2%，與7月下旬相比驟跌23.6%。
上市普通商品房逾八成
陳志說(shuō)，與此同時(shí)，北京商品住房供求結(jié)構(gòu)明顯改善。
“從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，7月份新建商品房上市1.1萬(wàn)套，其中套型面積140平方米以下的普通商品住房0.9萬(wàn)套，占比達(dá)85.6%，比6月份提高2.7個(gè)百分點(diǎn)�！标愔菊f(shuō)。
其中，北京首個(gè)試點(diǎn)“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的項(xiàng)目，位于門頭溝的中國(guó)鐵建梧桐苑項(xiàng)目上市3058套，最高限價(jià)13600元/平方米的價(jià)格較周邊約20000元/平方米的商品房?jī)r(jià)低了約30%。
此外，成交結(jié)構(gòu)上，7月北京居民首次購(gòu)房比重持續(xù)保持九成以上，投機(jī)投資性需求得到有效遏制，中低價(jià)位中小套型成交占比有所提高。統(tǒng)計(jì)顯示，7月份，90平方米以下、單價(jià)2萬(wàn)元以下成交套數(shù)占28.8%，較6月份提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。
預(yù)測(cè)
中央近期多次強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施。上周國(guó)務(wù)院督察組督察北京貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策情況時(shí)，認(rèn)為北京樓市調(diào)控效果明顯，但目前正處于一個(gè)關(guān)鍵期，必須高度重視成交回升之后可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)反彈。
從目前情況看，下半年，北京堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖仍將是主基調(diào)。
——市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志
北京的房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。一方面，在購(gòu)房需求量不足的情況下，“以價(jià)換量”依舊是開發(fā)商的主要銷售策略，未來(lái)會(huì)有更多中低價(jià)房源入市；另一方面，未來(lái)資金實(shí)力相對(duì)有限的首次購(gòu)房人仍是市場(chǎng)的主力軍，中低價(jià)樓盤項(xiàng)目依舊是這部分購(gòu)房人群的首選。
——偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉
- 分析
市房協(xié)秘書長(zhǎng) 樓市未現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)
5月份以來(lái)的成交量上升和房?jī)r(jià)回漲，北京樓市是否已現(xiàn)回暖？
陳志分析，僅從市場(chǎng)的量?jī)r(jià)關(guān)系還不能準(zhǔn)確反映北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還未呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，僅是交易回升，部分樓盤價(jià)格開始上調(diào)。
開發(fā)商不應(yīng)盲目沖動(dòng)漲價(jià)
陳志認(rèn)為，考察市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵指標(biāo)要看投資，1至7月的住宅投資雖比上年同期略有增長(zhǎng)，但增速較上半年仍處回落態(tài)勢(shì)，且關(guān)系到房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展指標(biāo)的土地投資，則持續(xù)下降。在住宅投資中，政策房的對(duì)沖效應(yīng)也在減弱。特別是住宅的新開工面積自年初以來(lái)一直處于下降狀態(tài)，這些均表明樓市離回暖為時(shí)尚早。
“當(dāng)前，應(yīng)更多地將穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和穩(wěn)增長(zhǎng)放在更重要位置上。企業(yè)仍應(yīng)理性對(duì)待市場(chǎng)，合理確定價(jià)格，不應(yīng)盲目沖動(dòng)，應(yīng)繼續(xù)用以價(jià)換量的方式積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)�！标愔菊f(shuō)。
部分漲價(jià)不意味樓市回暖
近期，北京出現(xiàn)了部分樓盤價(jià)格有所上調(diào)的現(xiàn)象。對(duì)此，陳志表示，這是否能代表市場(chǎng)回暖，還不能簡(jiǎn)單據(jù)此推斷。
“因?yàn)閺哪壳胺治鰜?lái)看，項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)主要有幾類情況。一是前期降價(jià)換量項(xiàng)目在取得較好銷售業(yè)績(jī)后逐步減少或取消折扣，這種情況占絕大多數(shù)。”陳志說(shuō)。
另一種情況是開發(fā)商普遍采取的低開高走營(yíng)銷和推廣策略所形成的，即企業(yè)一般會(huì)將位置、戶型較差的房源作為項(xiàng)目一期，以后各期則隨著房源位置、品質(zhì)的逐步提升，價(jià)格逐步走高。
此外，漲價(jià)的還有一些稀缺項(xiàng)目。比如一些位于二環(huán)內(nèi)的樓盤，周邊幾乎再無(wú)新增供應(yīng)，由于位置稀缺，再加上拆遷成本較高，以及產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步提升等因素，導(dǎo)致價(jià)格有所上調(diào)。
