北京經(jīng)適房滿5年可上市交易 政府優(yōu)先回購

　　朝陽雙井橋附近的百環(huán)家園是北京2004年開發(fā)的經(jīng)濟適用房項目，它完整經(jīng)歷了北京經(jīng)適房的上市交易過程。

　　新京報訊

　�。ㄓ浾唏R力）在北京，已購經(jīng)適房上市交易時，要去所在區(qū)縣住房保障部門開具《已購經(jīng)濟適用住房上市出售意見》。記者昨日從市住建委了解到，近期該委研究確定，對于2008年4月11日之前的老經(jīng)適房，再上市可以直接交易，不再需要由住保部門出具政府放棄回購的相關(guān)證明材料。

　　經(jīng)適房滿5年上市政府優(yōu)先回購

　　北京的經(jīng)適房是從1998年開始建設(shè)的，以天通苑、回龍觀等一批經(jīng)適房為代表。但早期的經(jīng)適房面積較大，很多戶型上百平米，而且審核分配也不嚴(yán)格。

　　2007年，北京實行了新的經(jīng)適房制度，嚴(yán)格規(guī)定了經(jīng)適房的套型面積、銷售對象、申請審核、后期管理等政策。

　　對于已購經(jīng)適房的再上市交易，2008年4月市住建委出臺政策，將之前和之后購買的經(jīng)適房劃分為老經(jīng)適房和新經(jīng)適房，實行老房老辦法、新房新辦法。

　　按照政策，無論是新房或老房，未滿5年的不得上市，確需上市的由區(qū)縣住保部門通過搖號等方式，確定符合條件的購房人按原價購買，或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。

　　對于新房而言，滿5年后可上市，但需根據(jù)原購房時的價格和出售時同地段類似商品房價差的70%補交土地收益等價款。老房滿5年后上市交易的，則按上市成交價的10%補交土地收益等價款。

　　無論是老房還是新房，在同等價格條件下，其戶口所在區(qū)縣住保部門都可優(yōu)先回購。

　　老經(jīng)適房未出現(xiàn)回購案例

　　而后在實際操作中，已購經(jīng)適房上市交易，都要去區(qū)縣住保部門開具《已購經(jīng)濟適用住房上市出售意見》，即住保部門放棄回購該經(jīng)適房的證明，才能上市交易。

　　此次，市住建委明確，2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經(jīng)適房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后上市出售，可直接到房屋所在地的區(qū)縣房管部門辦理交易過戶手續(xù)，區(qū)縣住保部門不再出具《已購經(jīng)濟適用住房上市出售意見》。

　　這意味著，天通苑、回龍觀等這一批“老經(jīng)適房”，政府放棄了回購的權(quán)利，不再需要開具證明，可以直接上市交易。

　　對此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此舉是為了簡化審批程序，提高工作效率。老經(jīng)適房是當(dāng)年特定歷史條件下的產(chǎn)物，“由于戶型面積都比較大，政府即便回購，這么大的戶型也無法分配給新的經(jīng)適房輪候家庭。而且在這些年的實際操作中，也沒有回購的案例�！�

　　據(jù)了解，2007年新政之后北京的經(jīng)適房戶型要求在60平米以內(nèi)，而動輒上百平米的老經(jīng)適房則面積大的太多。

　　新經(jīng)適房仍需開具放棄回購證明

　　不過，對于2008年4月11日之后簽訂購房合同的“新經(jīng)適房”，政府并沒有放棄回購的權(quán)利。對于滿5年后上市出售的，區(qū)縣住保部門仍要按照規(guī)定出具《已購經(jīng)濟適用住房上市出售意見》。

　　這些經(jīng)適房上市交易時，在同等價格條件下，區(qū)縣住保部門可優(yōu)先回購。區(qū)縣無力回購的，可由市保障房建設(shè)投資中心實施回購。

　　對此，這位負(fù)責(zé)人表示，這主要是解決回購資金的困難。區(qū)縣安排回購資金周期較長，對保障房家庭影響較大，而市保障房中心作為企業(yè)，資金使用較為靈活，回購的周期也相對較短。

　　此外，對于購買未滿5年的經(jīng)適房、限價房，申請政府回購的，區(qū)縣住保部門無力回購的，也可由市保障房中心實施回購。回購的價格根據(jù)原購房價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。

　　限價房再上市補差價按計稅價算

　　新京報訊

　�。ㄓ浾唏R力）隨著北京第一批限價房陸續(xù)將“滿5年”，這些限價房上市交易“解禁”，那么上市交易時，需要補交與商品房價差的35%，這里商品房價格如何計算？成為了實際操作中的問題。記者昨日從市住建委了解到，將按照稅務(wù)部門核定的計稅價格計算。

　　2008年北京推出了限價房制度，為了防止投機行為，政策規(guī)定，限價房在取得房屋所有證或契稅完稅憑證滿5年的，才可以上市交易。交易時要按同地段普通商品房價格與限價房購買價格之差的35%向政府上繳土地收益金。

　　2008年搖號配售、2009年開始入住，包括旗勝家園在內(nèi)，全市首批限價房涉及9個項目，共計約2.7萬套。這些限價房陸續(xù)將“解禁”上市交易。

　　由于限價房購買價格是明確的，那么如何計算35%的價差到底有多少，關(guān)鍵就在于同地段商品房價如何計算。

　　此次市住建委明確，在北京公布限價商品住房同地段普通商品住房價格之前，購房家庭繳納房屋契稅后，是按照稅務(wù)部門核定的計稅價格與原購房價格之差的35%交納土地收益等價款。目前，大部分二手房交易時申報計稅的價格都是最低計稅價，因此實際執(zhí)行中，這些限價房交易時也將按照最低計稅價算土地收益。