別讓三四線城市吃“房地產(chǎn)后悔藥”

　　本地人買不起外地人不來買。房地產(chǎn)躍進(jìn)導(dǎo)致部分三四線城市陷入僵局。歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價格下跌的泥沼中�！俺擎�(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化�！敝袊�房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，目前，相當(dāng)一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，如果市場還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機(jī)大賣土地，推高房地產(chǎn)投資，將會對三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的危險。（1月24日中國青年報）

　　目前，三四線城市房地產(chǎn)陷入僵局，“本地人買不起，外地人不來買”現(xiàn)象的產(chǎn)生，與極不合理的房價有關(guān)，更與盲目投資之下供求嚴(yán)重失衡有關(guān)。“供大于求”是目前三四線城市房地產(chǎn)的基本現(xiàn)狀，如果這一現(xiàn)狀不能得到盡快改觀，其負(fù)面效應(yīng)不容小覷。為什么在時下政策調(diào)控持續(xù)收緊的情況下，一二線城市樓市反而持續(xù)穩(wěn)定向好，而獨獨原本看好的三四線城市如此“低迷”？值得地方政府和投資者深入反思。

　　出現(xiàn)一個急速的帶有膨脹色彩的“三四線城市房地產(chǎn)業(yè)”暴發(fā)性增長，有兩個重要因素：一者，受政策影響之下的“誤導(dǎo)”有關(guān)。國內(nèi)經(jīng)歷了10余年的商品房開發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競爭階段。自2003年起，政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴(yán)格管理，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。政策性對一二線城市房地產(chǎn)市場的收緊，“誤導(dǎo)”一些房地產(chǎn)商認(rèn)為那些房地產(chǎn)價格相對較低，并且潛在市場回報更為巨大的新興市場發(fā)展更有機(jī)會。三四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后恰恰帶給開發(fā)商很多信心。二者，對于市場前景的“誤判”。誠然，三四線城市拿地價格低，成本便宜，問題是如果出現(xiàn)“一涌而入”的結(jié)果，在短時間內(nèi)出現(xiàn)大量“商品”會導(dǎo)致市場急速“飽和”，城鎮(zhèn)化發(fā)展又需要一個長期的時間和過程，一些房地產(chǎn)投資在三四線城市深度“套牢”將不出意料。目前，三四線城市表現(xiàn)出來的“交易量低迷”現(xiàn)象，正與投資者本身的盲目和沖動有關(guān)。

　　三四線城市表現(xiàn)出來的市場僵局，令人焦心，也夠令人觸目驚心的。2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機(jī)的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達(dá)3490萬平方米，而這個城市的人口即使計入流動人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。而同屬三四線城市的唐山、煙臺、營口、常州等城市都在那個時期出現(xiàn)開發(fā)商扎堆兒，項目銷售困難的局面。這些浮在表面的“庫存量”只是一個表象，其所反映出來的潛在危機(jī)和隱憂更值得關(guān)注。任何一個城市的發(fā)展不可能單靠房地產(chǎn)業(yè)支撐，目前一些三四線城市開發(fā)房地產(chǎn)“瘋狂”到無視后果的地步，這種行為本身就有極大的風(fēng)險，而且可能是以犧牲環(huán)境和土地資源換來的。如果這些引進(jìn)來的投資和項目不能發(fā)揮預(yù)期作用，對城市經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響可想而知。大量樓盤賣不出去，有可能即使是“賠本”也賣不出去（南方某城市樓市“崩盤”），長期“囤”的結(jié)果不僅直接影響房地產(chǎn)市場，對于地方金融秩序、社會秩序也會形成嚴(yán)重影響。一些三四線城市動輒就有“可以賣15年以上的房子”，本質(zhì)上如同背負(fù)了“房地產(chǎn)大山”，就譬如“鬼城”、“空城”和“睡城”之類，絕非一所城市之福。

　　日前，一份2012年中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜發(fā)布，令人意外地是，在參與測評的287個城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險較高的城市則主要集中在我國西北的四線城市，風(fēng)險度前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù)，這與市場傳統(tǒng)的以房價高低為衡量風(fēng)險的標(biāo)準(zhǔn)大相徑庭。三四線城市房地產(chǎn)市場的不良信號已經(jīng)釋放，前幾年一些開發(fā)商盲目和錯誤的決策，包括一些城市政府的急功近利的推波助瀾，最終總是會有人“買單”。然而，樓市的開發(fā)、房產(chǎn)的建造，不可能像小孩子過家家一樣，不行就推倒重來，已經(jīng)開發(fā)的土地難以恢復(fù)，已經(jīng)建造好的住宅樓難以復(fù)原，這些“問題”都將成為長期發(fā)展的“拖累”。問題已經(jīng)顯現(xiàn)，未來如何令人憂慮。在筆者看來，三四線城市房地產(chǎn)僵局應(yīng)盡快打破，至少，在今后涉及城市建設(shè)和房地產(chǎn)投資的時候，應(yīng)懸崖勒馬力避重蹈覆轍。目前，如果能巧妙利用城鎮(zhèn)化政策的助力，合理的降低房價、適當(dāng)放寬市場，這種“危機(jī)”是可以避免和緩和的。有句俗話說，“天下沒有賣后悔藥的”，對于已經(jīng)陷入僵局的三四線城市，理應(yīng)是一個警示。