終結房企暴利，關乎新一輪調(diào)控成敗

　　國家發(fā)展改革委有關人士近日表示,正在研究在商品住房領域?qū)嵤┓幢├��?guī)定,使房價能保持在合理水平。雖然不乏開發(fā)商“喊冤”,但房地產(chǎn)業(yè)多年來存在的暴利確是不爭的事實。能否終結房企暴利,實際上是衡量新一輪調(diào)控成效的一個標桿。

　　房企暴利從何而來?首先,來自于“房”。房價的飆升使開發(fā)商的利潤扶搖直上。近十年來,不少熱點城市的房價僅在金融危機肆虐的2008年出現(xiàn)過“微跌”,其余年份均保持上漲,且漲幅大多在兩位數(shù)以上。僅在2009年,很多樓盤價格就瘋漲一倍以上,甚至出現(xiàn)了“開發(fā)商不知如何定價”等令人匪夷所思的現(xiàn)象。期間,不少房企“捂盤待漲”,一套房沒賣,其“產(chǎn)品”估值卻已飆升。

　　其次,來自于“地”。有銀行人士說,看看房地產(chǎn)業(yè)的暴利,才知道什么叫“土地是財富之母”。有開發(fā)商抱怨,這兩年地價過高嚴重壓縮了利潤空間,甚至稱“企業(yè)在給地方政府打工”；有人更是宣稱“高地價導致高房價”。

　　但實際上這是站不住腳的。一是因為相當一部分在售房源的地塊,是2004年實施招拍掛之前通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓甚至打“擦邊球”等不規(guī)范方式取得的。一些專家指出,這類土地價格只占開發(fā)總成本的兩三成左右,甚至更低。有些每平方米單價超過10萬元的天價豪宅,房價甚至達到地價的20多倍,其中的暴利何等驚人!二是因為一些開發(fā)商通過囤地“坐地生財”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截止到2009年底,全國約有一萬公頃閑置土地。在一些城市,閑置房地產(chǎn)用地的數(shù)量幾乎相當于一年的新增供應量。

　　再次,來自于“錢”。靜態(tài)地看,在高地價背景下,商品房項目除去土地、各種稅費、建安、財務等各種成本之后似乎利潤不多,但別忘了:房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的高杠桿率,足以使開發(fā)商“四兩撥千斤”。在開發(fā)環(huán)節(jié),開發(fā)商滿足土地權證、建筑規(guī)劃許可證等“四證齊全”、資本金達到一定比例(2004年規(guī)定為35%,2009年曾下調(diào)至20%),便可向銀行申請開發(fā)貸款；建安成本由建筑承包商帶資墊付；在銷售環(huán)節(jié),商品房預售制度實施已有10多年,一度開發(fā)商靠賣“樓花”便可提前回收成本,目前根據(jù)規(guī)定,開發(fā)項目取得相關證照、主體結構施工因?qū)訑?shù)而異達到一定進度便可申請預售。

　　也就是說,開發(fā)商相當程度上是借助了銀行貸款、建筑商的墊付資金和購房者的資金完成項目開發(fā)；在有些政策執(zhí)行不到位的項目上,更是“空手套白狼”。有業(yè)內(nèi)人士向記者分析,從資本金的回報率看,開發(fā)商幾乎能有100%的回報。

　　房地產(chǎn)業(yè)多年的“暴利化”,折射出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)化進程的根本性問題。住房既是商品,也具有公共產(chǎn)品的屬性。在市場化的軌道上,給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如此“厚愛”、讓開發(fā)商如此獲取暴利,不合理、不應該、也不可能持續(xù)。

　　這一輪房地產(chǎn)調(diào)控,相當一部分措施直指造成房企暴利相關的“房”、“地”和“錢”三大因素。比如,在“房”方面,嚴格抑制投資投機性需求,打擊開發(fā)商捂盤惜售,切實增加有效供應；“地”方面,限制單幅土地出讓面積、加大閑置土地處置力度、提高土地增值稅預征率；“錢”方面,提高房企開發(fā)貸款的審查和管理門檻,將囤地房企列入融資審核“黑名單”等。這一系列“組合拳”,有些已經(jīng)顯效,有些還有待進一步“發(fā)力”。

　　因而,終結房企暴利、鞏固調(diào)控成果,既要研究實施“反暴利規(guī)定”等新措施,更要嚴格落實已經(jīng)出臺的調(diào)控政策。只有堅持不折不扣地打好這一套“組合拳”,房地產(chǎn)調(diào)控的成效才會充分顯現(xiàn)。(魏宗凱)