樓價(jià)下行何來(lái)“回暖”之說(shuō)

　　近期媒體出現(xiàn)“樓市是否回暖”的話(huà)題，原因有幾點(diǎn)：一是存款準(zhǔn)備金率再次下調(diào)；二是上海被傳變相放松限購(gòu)；三是地產(chǎn)股一度大漲；四是樓市成交回升；五是地產(chǎn)大佬開(kāi)始放話(huà)。昨日還有報(bào)紙稱(chēng)，廣州樓市未現(xiàn)全面降價(jià)，有些樓盤(pán)甚至不降反升。而且，剛剛過(guò)去的周末，某網(wǎng)站組織的看樓團(tuán)人數(shù)據(jù)稱(chēng)高達(dá)數(shù)千人。

　　眼下市道和政策的變化確實(shí)撲朔迷離，不要說(shuō)一般人看不透，就是業(yè)內(nèi)人士也分歧很大。

　　我不太認(rèn)同樓市回暖的判斷，因?yàn)槲也幌嘈艃H僅下調(diào)了一兩次“存準(zhǔn)率”、個(gè)別地方稍稍放松了一些限購(gòu)，就可以改變業(yè)已形成的樓市下行趨勢(shì)。

　　樓市下行一般可劃分為“局部促銷(xiāo)、隱性降價(jià)階段”，“全面促銷(xiāo)、局部降價(jià)階段”，以及“全面降價(jià)、價(jià)量齊跌階段”。目前，限購(gòu)限貸的一二線(xiàn)城市可以說(shuō)已進(jìn)入全面降價(jià)的階段。但并不等于說(shuō)所有的樓盤(pán)都齊齊降價(jià)，而是說(shuō)，樓盤(pán)如果不降價(jià)或降價(jià)幅度不到位，就難有好成交。

　　事實(shí)上，廣州大幅降價(jià)的樓盤(pán)越來(lái)越多。為什么有人感覺(jué)不明顯？因?yàn)檫@些樓盤(pán)雖然是“一步到位”地降價(jià)促銷(xiāo)，卻并非一股腦兒將貨量全部都推出，而是有選擇地降價(jià)和推貨，達(dá)到一定的銷(xiāo)售目標(biāo)就會(huì)暫停促銷(xiāo)。而且，每個(gè)降價(jià)樓盤(pán)一般都會(huì)推出一些朝向樓層不好的特價(jià)房來(lái)制造噱頭。這種虛實(shí)混雜的手法很容易令買(mǎi)家產(chǎn)生誤判。

　　而且，由于樓價(jià)長(zhǎng)期處于高位，眼下降價(jià)也僅僅是開(kāi)始，即使有一定的回落，也依然很高，比如3萬(wàn)元/平方米就算降到2.5萬(wàn)/平方米，對(duì)那些只買(mǎi)得起每平方米萬(wàn)元左右的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，也還只能望房興嘆，這些“無(wú)效需求”的買(mǎi)家自然無(wú)法感受到房?jī)r(jià)的明顯回落。

　　我一直擔(dān)心目前的樓市“撐不住”出現(xiàn)崩盤(pán)。近期金融和房產(chǎn)政策的適度微調(diào)，是有助于促進(jìn)樓市成交的，既繼續(xù)限制投資性購(gòu)房，又可防止房?jī)r(jià)大跌。但若因此而被認(rèn)為是“使樓市回暖反彈”之舉，則恐欠妥，因?yàn)檫@可能會(huì)誤導(dǎo)中央政府重新收緊信貸及限購(gòu)方面的舉措。（韓世同）