震后房貸還要不要還？
震后毀損房屋是否繼續(xù)還貸，包含了兩個(gè)相關(guān)問題：一是房屋沒了，抵押權(quán)還在不在？二是房屋沒了，貸款還要不要還、怎么還？
雅安震后，因地震引發(fā)的一些特殊法律難題逐漸浮現(xiàn)。其中，地震房屋毀損的按揭貸款人，是否還應(yīng)履行原來的貸款合同繼續(xù)還款，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。這包含了兩個(gè)相關(guān)問題：一是房屋沒了，抵押權(quán)還在不在？二是房屋沒了，貸款還要不要還、怎么還？
首先，因地震毀損房屋的法律事實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)歸于消滅。按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，按揭的房子因?yàn)榈卣饸p，“皮之不存，毛將焉附”，用房子作為擔(dān)保的抵押也就隨之沒有了。但是，我國采用的是“房地分離”，地震將房子震沒了，但其土地使用權(quán)依然還在。
不過，本次地震較為嚴(yán)重，不僅地面上的房子已經(jīng)倒塌，有的相應(yīng)的土地也因嚴(yán)重地質(zhì)災(zāi)害，已無法繼續(xù)使用，此時(shí)作為抵押物的土地使用權(quán)，也一同沒有了。有的地方在地震中僅是房子毀損，土地還會(huì)繼續(xù)使用，那么，對(duì)銀行來說，土地使用權(quán)就變成抵押物。將來銀行可以通過拍賣、變賣或者折價(jià)的方式，保障資金回籠。
其次，銀行可以通過實(shí)現(xiàn)貸款人因房屋毀損得到的保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金優(yōu)先受償。按照規(guī)定，保險(xiǎn)金、賠償金和補(bǔ)償金，將作為原來房子的“替代物”，來承擔(dān)抵押效果，這就是民法上所說的“代位物”。
值得注意的是，地震作為特殊自然災(zāi)害，一般不在保險(xiǎn)范圍之內(nèi)，所以，在地震中毀損的房子很難得到保險(xiǎn)公司的賠償，保險(xiǎn)金很難成為“替代物”。就賠償金來說，因?yàn)榈卣饘儆诓豢煽沽�，除了政府公益性補(bǔ)償和社會(huì)救助外，并不存在對(duì)房屋毀損賠償?shù)闹黧w。但是，如果房屋倒塌的原因是因?yàn)榉孔淤|(zhì)量不過關(guān)，按照規(guī)定，房屋建造、設(shè)計(jì)和管理者應(yīng)該承擔(dān)對(duì)此的賠償責(zé)任，這部分賠償金屬于“替代物”的范圍。
必須強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于國家給予災(zāi)民的撫恤金，性質(zhì)上是基于撫恤性質(zhì)，在法律上具有強(qiáng)烈的“人身性”，就不屬于“替代物”，不能被銀行作為抵押物。同樣，國家和社會(huì)援建的公益性住房，也不能成為按揭貸款的“替代物”。
最后，還款義務(wù)不能因?yàn)榉课輾p而歸于消滅。雖然房屋和土地使用權(quán)，可能因?yàn)榈卣饸p導(dǎo)致抵押無效，但是按照《合同法》規(guī)定，按揭人和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，還是應(yīng)該繼續(xù)履行的，只不過變成了沒有抵押的普通借款合同而已。（朱巍 法學(xué)博士）
