地產(chǎn)圈“三月魔咒”再應(yīng)驗：一年間掀起三次調(diào)控高潮

　　《中國經(jīng)濟周刊》 記者 勞佳迪 張燕 | 北京、上海報道

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2017年第12期)

　　3月20日開始的一周，北京迎來倒春寒，同樣感受到寒意的還有京城樓市。

　　3月17日，全國兩會剛剛結(jié)束，北京發(fā)布樓市調(diào)控政策，“認房又認貸”、提高二套房首付比例、縮短貸款年限等措施被外界稱為“史上最嚴”。

　　緊隨其后，鄭州、廣州、石家莊、長沙、保定、句容、廊坊、滄州、成都等城市紛紛發(fā)布樓市調(diào)控政策。而如果把時間周期稍稍拉長，截至3月23日，據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，僅3月份便有21城發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，而這一切距離2016年3月25日，上海因出臺嚴厲調(diào)控政策而一舉登上最嚴調(diào)控城市的位置，還不到一年時間。

　　在2016年底中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入2017年政府工作報告的背景下，這一輪仍以“限購、限貸”為主題的樓市調(diào)控潮，又會給持續(xù)火爆的樓市帶來什么樣的變化？

　　“你覺得國內(nèi)房價漲下去，什么時候是個頭？”

　　問記者這句話的，不是在全國兩會前后開啟的新一輪樓市調(diào)控中一夜失去買房資格的人，也不是在租金和按揭哪個更貴的數(shù)學題中迷失的人。

　　發(fā)問者是一位已經(jīng)移居美國16年的海外華人，盡管16年間他的歸國次數(shù)屈指可數(shù)，在故鄉(xiāng)上海駐足時間也寥寥無幾，卻通過網(wǎng)絡(luò)和華人之間的口耳相傳，“與時俱進”地保留了對房價問題的敏感。

　　“還會再漲下去嗎？這違背經(jīng)濟學原理啊！”曾在美國常春藤學校拿到數(shù)學博士學位的他，關(guān)掉了電腦里復(fù)雜的計算模型，揉了揉自己的太陽穴。

　　這確實是一個中國式難題，無數(shù)試圖蓋棺論定的人都在這道難題前翻了船，中國一線城市的房價以單邊上漲棒喝著所有看空者。

　　而想要在大城市安身立命的普通人中，剛剛“上車”的人既抱著慶幸又懷揣一絲不安，來不及“上車”的人焦慮卻也心存半分僥幸。過去每一次由上至下的宏觀調(diào)控都在反復(fù)考驗著他們對樓市的信仰：調(diào)控究竟有沒有改變房價走向的力量？他們期望的答案截然相反，但同樣心感迷茫。

　　圖為某樓盤置業(yè)顧問向民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

　　目前，北上廣深四大一線城市全部進入“認房又認貸”的時代，調(diào)控的烈火更是燒向了原本是去庫存陣地的部分三四線城市。

　　“三月魔咒”再應(yīng)驗，一年間掀起三次調(diào)控高潮

　　很多上海人還記得2016年3月的情形：3月25日，上海政府突然頒布有史以來最嚴厲的調(diào)控政策，將非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計兩年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，“3·25新政”一舉使上海登上了全國最嚴調(diào)控城市的位置，為買房資格設(shè)定的門檻比北京、深圳都要苛刻。

　　“地產(chǎn)圈到了3月就會很緊張，因為1月和2月正好碰上春節(jié)返鄉(xiāng)潮，是全年交易最清淡的兩個月，到了3月買方的需求一般就會報復(fù)性反彈，成交往往非�；馃�，量升價漲，政府要出手抑制也最可能選這個時候�！币晃辉诘禺a(chǎn)界從業(yè)十幾年的資深人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋道。

　　而今年3月又挑起了新一輪調(diào)控的浪潮�；仡櫱扒�，這次“三月行動”有著非常清晰的脈絡(luò)和鋪墊，2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，從頂層傳遞出打擊投資性買房的明確意圖。

　　進入2017年3月，河北涿州、淶水、張家口等“環(huán)京區(qū)域”，有環(huán)滬概念的嘉善縣，杭州、南昌等省會城市先后施行或升級調(diào)控策略，正式拉開了整個雞年樓市調(diào)控的帷幕。

　　在今年的全國兩會上，“遏制熱點城市房價過快上漲”被寫入政府工作報告中。3月15日，就在2017年全國兩會結(jié)束當天，去年被業(yè)界稱為“樓市四小龍”之一的南京就動起真格擴大限購打擊面，將六合、高淳、溧水劃入限購區(qū)域，讓坊間充滿了又一波“山雨欲來”的觀感。

　　3月17日，政府工作報告起草組成員、國務(wù)院研究室副主任韓文秀在國新辦的新聞吹風會上表示，“在房地產(chǎn)調(diào)控方面，一是要落實地方政府的主體責任；二是要實行分類調(diào)控、因城施策�！痹捯魟偮�，北京、鄭州、廣州、石家莊同日出臺政策，奏響了新一輪調(diào)控的最強音。據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，截至3月23日，2017年3月當月，已有21座城市出臺新的樓市調(diào)控政策。

　　值得一提的是，如果算上2016年“金九銀十”前夕席卷16個主要城市的“集體調(diào)控”，短短一年間，樓市已經(jīng)經(jīng)歷了三波全國性的調(diào)控潮，這種頻次大大超出了外界早先的預(yù)測。

　　目前，北上廣深四大一線城市全部進入“認房又認貸”的時代，調(diào)控的烈火更是燒向了原本是去庫存陣地的部分三四線城市。不少觀點都認為，熱點上漲城市政策工具不僅高度趨同，而且短時間內(nèi)就不斷升級策略，用光了限購、限貸等幾張“大牌”，這種情勢不禁讓人回想起2010年那次調(diào)控的力度。

　　調(diào)控成果易攻難守，歷史邏輯會重演嗎？

　　那么，2010年的一段樓市調(diào)控往事，又是否會在今天重演？

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，彼時開啟的樓市調(diào)控，背景也是樓市“大爆炸”，2008年到2009年的樓市因為受到了政策性的鼓勵而熱火朝天，當時國務(wù)院先后出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，結(jié)束了2008年以前抑制房地產(chǎn)過熱的主旋律。

　　一個來自上海的樣本可以為這段歷史提供一些直觀的觸感。一位銀行業(yè)從業(yè)人士告訴記者，自己曾選擇在2009年初將手中房產(chǎn)賣掉，原因是這套位于內(nèi)環(huán)的兩居室在2008年金融危機的“風聲”中一直處于陰跌狀態(tài)，最后成交價格是130萬元，比他2006年購房時整整漲了100萬元，但現(xiàn)實很快證明了“老馬失蹄”的殘酷。2009年年末，這套房子逼近200萬元。直到今天，回憶起當年親朋們從銀行拿著高達房價80%的貸款、紛紛啟動先付款后看房的“盲買”模式的情形，依然是他的心頭之痛。

　　2010年，決策層下定決心為樓市潑冷水，開年之初就下發(fā)了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，文件名比2008年底出臺的那份多了“平穩(wěn)”二字，其中拋出了二套房首付比例不得低于40%等措施，調(diào)控大幕就此拉開。此后，國務(wù)院先后出臺“國十一條”和“新國十條”，推出了嚴格的差別化住房信貸政策，由北京“打頭炮”，各地相繼跟進“限購、限貸、限價、限外”四限令，烈火綿延到2011年年底，合計共有46個城市加入“限字訣”大潮，盛況與今日無二。

　　不過，到了2014年，除了北上廣以及三亞等一些城市，全國共有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購政策，市場需求再度被釋放，2010年開始的調(diào)控周期悄悄宣告翻篇。2015年政府工作報告提出，堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。外界認為，這為這一年下半年和2016年上半年樓市的快速回暖埋下了伏筆。

　　記者注意到，自2015年二季度以來，國家層面出臺的樓市利好政策不斷，以往積壓的購房需求確實得以集中釋放，成交量迅速回升且達到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場成交量之巨。

　　這段樓市調(diào)控往事似乎勾勒出一條尷尬的房價路徑：限購大棒下，房價因為需求抑制而出現(xiàn)相對CPI增速較為合理的增長，可一旦放開，調(diào)控效應(yīng)立刻被滾滾沸騰的市場熱度消化。

　　更令人唏噓的是，調(diào)控真正帶來價格下行的時間甚至“曇花一現(xiàn)”。《中國經(jīng)濟周刊》記者從廈門大學經(jīng)濟學院一份調(diào)研資料中看到，以一攬子調(diào)控中殺傷力最直觀的限購為例，2010年調(diào)控開始后，這一年熱門城市房價上漲率確實接近0%，但整個紅利期僅僅持續(xù)到2012年年初，此后限購的邊際效應(yīng)便不斷遞減，限購城市的漲幅很快再度超過非限購城市。

　　為什么以往調(diào)控效果不理想？這次會破除“魔咒”嗎？

　　當下正處于調(diào)控周期中政策頻出的“蜜月期”，大量市場觀點都指向未來一段時間可能還會繼續(xù)加碼調(diào)控�！皬某鞘屑墑e和樓市熱度來看，北京和廣州最近推出的政策更多的是對標和看齊，除了北京二套房首付比例稍高外，其他措施并未明顯突破同一梯隊的政策力度，預(yù)計接下來限購范圍還有擴大的趨勢，調(diào)控政策執(zhí)行力度也可能進一步提升�！苯煌ㄣy行金融研究中心高級研究員夏丹對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析稱。

　　在夏丹看來，無論是一二線還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況都可能招致“滅火措施”迅速跟進，“房價漲幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效應(yīng)導(dǎo)致房價上漲壓力明顯增大的熱點三四線市縣區(qū)，特別是環(huán)京的河北諸多市縣區(qū)，環(huán)深的東莞、惠州，環(huán)滬的昆山、南湖等，接下來都有升級限購、限貸的可能。”

　　然而，如果是僅僅依靠這些調(diào)控手段，其實際調(diào)控效果相比2010年會如何？地產(chǎn)咨詢機構(gòu)一位高級顧問對記者解釋道：“調(diào)控政策最終干預(yù)的是購房者的心理預(yù)期，由于上一輪調(diào)控效果有限，一定程度會影響本輪調(diào)控的信心�！�

　　財政部財政研究所稅收研究室副研究員陳龍則直言調(diào)控政策效果有限的內(nèi)因之一是利益失調(diào)。“由于我國房地產(chǎn)市場存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷，導(dǎo)致消費者、開發(fā)商、政府以及金融部門等主體之間利益分配與博弈機制產(chǎn)生扭曲，因為房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不可避免地引起這些主體之間利益分配的調(diào)整，比如中央政府的目標和地方政府維護自身利益最大化的目標就不一致�！�

　　陳龍認為，由于利益同盟的存在，即使是中央將18億畝耕地定為不可逾越的一道紅線，也在開發(fā)商的宣傳下，引起了消費者對土地供應(yīng)不足的憂慮。

　　“直白地說，現(xiàn)在有些地方政府推出限購、限貸等政策工具大同小異，由于財政收入會受到影響，地方政府‘發(fā)自肺腑’的執(zhí)行動力不足，一有風吹草動也會扎堆退出�！鄙鲜龅禺a(chǎn)咨詢機構(gòu)的顧問分析和預(yù)測說。

　　資料圖：置業(yè)顧問為民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

　　來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256 次和49870次，而“3·17新政”實施后的首個周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。

　　北京樓市“倒春寒”

　　夜幕降臨，華燈初上，又是一個北京夜晚的開始。劉璇隨著擁擠的人流擠進地鐵，習慣性地掏出手機開始刷新聞。

　　“北京購房資格審核進一步從嚴”幾個字蹦入視線，劉璇感覺自己的心被緊緊揪了一下。在屏著呼吸看完整篇新聞后，松了一口氣的她將這條新聞發(fā)給了自己的丈夫。

　　“我還以為房子又買不成了呢�！鞭D(zhuǎn)發(fā)新聞的同時，她在微信里這樣寫道。

　　讓劉璇如此緊張的新聞是3月22日下午北京市地稅局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的一條公告——《關(guān)于進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執(zhí)行標準的公告》，其中細化非京籍家庭在京購房條件，將原有“連續(xù)5年繳納個人所得稅”調(diào)整為“連續(xù)60個月繳納個人所得稅”。此前，連續(xù)5年繳納個稅記錄的認定較為寬松，可以“斷月”，但只要不“斷年”即可。

　　劉璇已經(jīng)不記得這是一周內(nèi)讀到的關(guān)于北京房地產(chǎn)調(diào)控加碼的第幾條消息了�！�3·17新政”出臺后，幾乎不關(guān)注財經(jīng)新聞的她在微博上一口氣關(guān)注了十幾家財經(jīng)媒體，就怕自己一個疏忽再錯過什么。

　　“中介說我的購房資格明天就應(yīng)該出審核結(jié)果了，終于可以開始網(wǎng)簽了。我現(xiàn)在就希望抓緊時間辦完所有的手續(xù)，等房子過戶了心就踏實了�！眲㈣�告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

　　春節(jié)后的樓市狂歡

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京的平均房價2015年10月為37221元每方平米，漲至2017年2月的60738元每平方米，平均漲幅高達63.18%。對于很多在北京親身經(jīng)歷過這一年樓市交易的人來說：這簡直太瘋狂了。

　　亞豪機構(gòu)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年四季度，在嚴厲的調(diào)控下，北京市住宅銷售套數(shù)環(huán)比下降42.05%，銷售面積環(huán)比下降35.79%，價格終于顯露出“漲幅收窄”，趨于平穩(wěn)。這種狀況一直持續(xù)到今年春節(jié)前�？硕�瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，北京二手住宅成交量繼續(xù)走低，成交面積回落至118萬平方米，環(huán)比下降29%，同比下降47%，其中二手房成交均價環(huán)比下跌1%。

　　春節(jié)剛一結(jié)束，冷淡了許久的北京樓市又開始有了上揚的趨勢。

　　限于限購政策，眼睜睜看著房價漲了一年以后，2017年2月終于連繳社保和個稅60個月的劉璇春節(jié)回京后便開始了緊鑼密鼓的看房日程。

　　“距離地鐵站不要超過1公里，房齡要在15年以內(nèi)，不要低樓層和頂層，不要朝北戶型……”在剛開始看房的日子里，劉璇一遍遍叮囑中介自己的需求，盡管預(yù)算有限，但是手中握著兩個家庭竭盡全力湊夠的首付，劉璇想要買一個至少讓老人看起來還過得去的房子。

　　在花了兩個周末看了不下數(shù)十套房子，并分別經(jīng)歷了業(yè)主當場抬價、去簽合同的路上被別人捷足先登、看好的房子還沒來得及詢問細節(jié)便被告知已經(jīng)有三個意向在和業(yè)主談價后，劉璇對房子的要求只剩下了一個，總價不要超過350萬元。這已經(jīng)比她之前的預(yù)算增加了30萬元，也意味著月供接近家庭收入的2／3。即使這樣，她還得企盼業(yè)主能夠接受她這樣的高貸款模式。在北京二手房交易市場中，像她這樣購買小戶型、剛需型住房的業(yè)主屬于交易鏈的最底端，上方是無數(shù)曾經(jīng)像她一樣，現(xiàn)在趁著房價上漲賣房來改善住房條件的業(yè)主。而換房的業(yè)主往往傾向于高首付的買家，盡快拿到賣房收益去付下一套的訂金。

　　最終簽約的那一天，劉璇剛一下班便被中介拉去看房，從進入房子到簽約成功，沒有超過3個小時。睡夢中還在擔心自己會不會太沖動的劉璇在第二天上午接到中介電話后開始慶幸自己的決斷，同小區(qū)同戶型的另一套房子，剛剛以比她買的那套高20萬的價格成交了。

　　火爆的二手房市場，反映的是北京樓市的另一面。新增住宅用地日益稀缺使得二手房在一線樓市中的位置越來越重要。亞豪機構(gòu)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過后至今，北京市二手房的交易價格漲幅平均在15%～20%。

　　與新建住宅相比，二手房由于不受預(yù)售證審批和集中備案的影響，價格的變化似乎更能反映當前市場的真實狀況。相比新建住宅，二手房價格主要由供需雙方?jīng)Q定，因此二手房交易更能有效反映市場價格。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2016年北京全年二手房成交金額已經(jīng)占到樓市總成交金額的2/3左右。

　　3月18日，北京市教委公開回應(yīng)，稱“過道學區(qū)房”不能作為入學資格條件。

　　學區(qū)房帶動二手房兇猛漲勢

　　比一般意義上的住宅漲得還要兇猛的，是北京的學區(qū)房。

　　還記得五道口為什么被稱作“宇宙中心”嗎？賴以成名的華清嘉園小區(qū)在2013年時一平方米單價曾超10萬元，如今的單價已經(jīng)逼近13萬元。

　　根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，2017年2月，北京朝陽區(qū)二手房的參考均價為69665元/平方米，僅次于西城、東城和海淀。后三者以北京乃至全國最優(yōu)質(zhì)的學區(qū)而聞名，其學區(qū)房價格高企，拉動了整個區(qū)域的價格，西城區(qū)的二手房參考均價甚至超過了10萬元/平方米。

　　在采訪中，不少房屋中介表示，北京二手房市場最近這波上漲首先是由學區(qū)房帶動起來的，背后的原因主要有兩個，一是很多家長急于在此刻換房，二是因為市面上存在一些房屋中介“囤房”的情況。

　　根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，每年的入學相關(guān)信息采集都在5月初開始進行登記，6月份開始學校現(xiàn)場報名。每年的3—4月份可謂是家長們購買學區(qū)房的最后沖刺階段。

　　此外，每年春節(jié)之后的這一個月，也被很多房屋中介視為提前囤積學區(qū)房的黃金時機。趁著節(jié)后成交低迷將學區(qū)房收上來，再等旺季高價售出，賺取差價。再加上學區(qū)房屬于稀缺資源，漲幅遠高于非學區(qū)房，投資屬性相對較高，盡管市面上不少學區(qū)房都屬于“老破小”，但仍然備受追捧。西城區(qū)德勝學區(qū)內(nèi)一家房屋中介告訴記者，年前這里的學區(qū)房單價是12萬元，目前已經(jīng)上漲到15萬元。伴隨著學區(qū)房房價上漲，周邊住宅價格也應(yīng)聲而動，上漲幅度普遍在每平方米1萬元左右。

　　亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，北京推行就近入學政策以來，每年的這個季度學區(qū)房價格的上漲都會拉動周邊房價。今年西城區(qū)幾所重點小學增加了直升學校，再加上金猴年和放開二胎政策的影響，2016年北京地區(qū)新生兒出生數(shù)量超過30萬人，不少家長未雨綢繆，在孩子出生時就參與到搶房大軍，使得學區(qū)房比往年更加緊俏。

　　在郭毅看來，2016年“9·30新政”出臺以后，北京二手房市場迅速降溫，交易量在2016年最后三個月持續(xù)下滑。2017年1月恰逢春節(jié)長假，進一步導(dǎo)致交易量減少。春節(jié)過后，隨著一些高端樓盤開始進入市場，北京市新建住宅交易均價出現(xiàn)了一定幅度的上漲，但是主要的價格浮動集中在二手住宅交易市場。一方面，隨著新建住宅的進入，北京南城和西城的二手住宅和新建住宅的差額拉大，導(dǎo)致了普漲現(xiàn)象的出現(xiàn)。另一方面，目前市場主力仍然是改善型需求的業(yè)主，換房的業(yè)主存在一定的價格預(yù)期，成為拉升二手住宅交易價格的主力人群。

　　北京迎來史上最嚴樓市調(diào)控

　　今年全國兩會期間，北京及環(huán)京樓市的火熱情況受到各界關(guān)注。就在業(yè)內(nèi)紛紛猜測樓市調(diào)控政策是否會在“3·30”這個節(jié)點公布時，3月17日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，北京樓市調(diào)控進一步升級：自18日起，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。

　　對比北京早前的調(diào)控措施，此次新政對二套房的調(diào)控更為嚴格，即購買二套房“認房又認貸”，且增加首付比例。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“認房又認貸”政策出臺，勢必會減弱目前的購房需求，這對于當前上漲的房價壓力會有一定的抑制作用。

　　除了強化差別化信貸政策，北京市住建委出臺的相關(guān)文件還特別指出，今年以來，北京市規(guī)劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度，保障土地有效供給。目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計劃260公頃，是去年全年實際供應(yīng)量的2.5倍。

　　今年2月，北京市政府常務(wù)會議審議通過的《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，該市2017年商品住宅用地計劃供應(yīng)260公頃，較上年下降七成。計劃公布后，有評論認為，未來土地資源供給持續(xù)下降，尤其是核心一二線城市，供地計劃持續(xù)銳減，地價緊隨攀升，勢必會帶來房價的上漲。

　　對此，北京市住建委特別表示，今年260公頃的商品住宅計劃供應(yīng)量事實上是超過去年的實際供應(yīng)量。此外，未來相關(guān)部門將加強調(diào)度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發(fā)進度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

　　初步統(tǒng)計，目前北京拿地未開工和開工未銷售的房源有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模；另一方面，督促這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H供應(yīng)，將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期的作用。

　　在新政出臺后，北京市住建委開始嚴查房地產(chǎn)中介市場，重點查處違規(guī)代理“天價學區(qū)房”、發(fā)布虛假房源及價格信息、參與炒房、哄抬房價等違法違規(guī)行為。北京市發(fā)改委3月22日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營企業(yè)價格行為的提醒書》，提醒商品房經(jīng)營者應(yīng)在交易場所醒目位置明碼標價，實行一套一標；不得捏造、散布漲價信息，哄抬價格；不得相互串通，操縱市場價格。

　　從近期釋放的信息來看，遏制房價過快上漲、限制投機需求這一手仍將“硬下去”。

　　在政府的緊急降溫之下，北京樓市的成交量開始出現(xiàn)下跌。

　　來自克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年第12周(3月13日－3月19日)，北京樓市的成交面積開始出現(xiàn)下跌，一周內(nèi)成交面積為11.62萬平方米，環(huán)比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面積環(huán)比漲幅為178.54%。

　　房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)似乎更能說明問題。來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256次和49870次，而“3·17新政”實施后的首個周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加慘淡，只有6699次看房，還不到平日的一半。

　　中原地產(chǎn)首席分析張大偉告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一直滯后于實際成交數(shù)據(jù)，對于北京來說，二手房市場滯后一個月左右，新建住宅目前簽約更加緩慢，預(yù)計在4月份將出現(xiàn)簽約高峰。但是在這一政策后，預(yù)計市場會快速平穩(wěn)，二手房交易量會回到1.5萬～1.8萬套區(qū)間。

　　亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅表示，多方組合重拳之下，北京樓市成交量必然會應(yīng)聲而降，加之嚴厲調(diào)控使市場預(yù)期走低，部分客群主動延后購房計劃，觀望情緒加重，購房需求萎縮，預(yù)計未來一段時間內(nèi)成交量持續(xù)走低，房價走勢將趨于穩(wěn)定，二手房市場可能會出現(xiàn)一定幅度的價格下調(diào)，議價空間也會增加。

　　新政波及的“躺槍者”

　　在“3·17新政”出臺當天，各家中介都在緊急聯(lián)系目前已經(jīng)簽約的出賣人和買受人，了解客戶的貸款情況。對于眼下已經(jīng)走到網(wǎng)簽階段的客戶，則力爭趕在當天18:00網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉前提交相關(guān)申請。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，3月17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量新高。到了18日，網(wǎng)簽量仍高達968套。而平時的網(wǎng)簽數(shù)量每天在100套左右。

　　目前北京二手房市場上70%的購房者都是先賣房、再買房。不少中介擔心，首付門檻提高后，很多人會重新考慮購房計劃，其中受影響最大的是已成交但還未網(wǎng)簽的群體，受沖擊的交易量保守估計在已成交的50%左右。

　　張大偉對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，根據(jù)中原地產(chǎn)研究機構(gòu)的“摸底統(tǒng)計”，新政發(fā)布前后，北京的新房和二手房成交總量約在4萬套，其中屬于新政執(zhí)行范圍內(nèi)的二手房總量約1萬套。“因認貸后，首付比例由首套提高至二套的購房量約1000到2000套。其中，湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套�！�

　　劉博是此次政策波及到的業(yè)主之一，他戲稱自己成為了“炒房者”的“炮灰”。計劃將父母接到北京和自己一起住的劉博在春節(jié)過后將自己和妻子名下一套位于北三環(huán)外的一居室賣掉，在離上班不遠的地方看上了一套總價1200萬元的小三居。鑒于此前無數(shù)“前人”告知自己的經(jīng)驗，在與業(yè)主談妥價格后，他付了200萬元定金以防業(yè)主反悔抬價。賣掉房子以后再加上自己的積蓄，剛好夠接近40%的首付。原本3月初就可以進行的網(wǎng)簽，因為出差耽誤了一個星期，剛剛回到北京的劉博就被新政打了一個措手不及。根據(jù)新政，因為他此前有過公積金貸款記錄，因此這次買房的首付還差最少300萬元，這還取決于自己的住宅是否被歸進普通住宅。由于之前的房子已經(jīng)賣掉，即使眼下的這份合同可以和對方業(yè)主協(xié)商免責取消，如果要保證有房主，他仍需要付買自己房子的買家90萬的違約金。在接到記者電話時，劉博表示，自己最近已經(jīng)快把身邊的親戚朋友都煩死了，但是仍然無法籌到足夠的首付。

　　麥田地產(chǎn)的一名經(jīng)理表示，像劉博這樣的“連環(huán)單”在北京不算少數(shù)，目前他們正在努力協(xié)調(diào)幫助準備違約的客戶解決這類問題。該經(jīng)理表示，即使合同上標明了“不可抗力因素”，但是是否追究違約責任還是要看買賣雙方的協(xié)商結(jié)果。

　　受到新政波及的不僅僅是劉博這樣的改善住房者，劉璇這樣首次購房的剛需群體也受到了影響。新政規(guī)定暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款，緊接著，包括工行、建行等16家銀行的北京分行一致決定，即日起縮小首套房貸款優(yōu)惠利率，最低折扣由9折調(diào)到9.5折。

　　據(jù)了解，此舉是為了貫徹國家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向以及《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在國家貨幣政策穩(wěn)健中性、市場資金價格趨升環(huán)境下，更好地支持實體經(jīng)濟發(fā)展，防范金融風險。北京銀行相關(guān)負責人確認，基于當前市場環(huán)境，為有效防范金融機構(gòu)信貸風險，推動房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展，已將個人住房貸款利率最大優(yōu)惠幅度從9折調(diào)至9.5折。

　　也就是說，對于像劉璇這樣的已經(jīng)將首付和還款能力計算到極致的買家而言，每個月多出的1000元還款，對他們來說是極大的壓力。

　　首付貸“死灰復(fù)燃”？

　　記者注意到，隨著貸款政策收緊，購房者的資金需求大幅上升，場外資金墊資房貸的“首付貸”再次在北京市面上出現(xiàn)。

　　亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，針對此次政策波及到的成交來看，交易周期會變長，如何補首付會成為這一部分客戶的主要需求。

　　去年，隨著央行與相關(guān)部門一起對房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù)進行清理和整頓，首付貸被“叫�！�。

　　但在采訪中，北京一家中介的經(jīng)紀人告訴記者，如果存在二套住房首付不足的情況，所在的中介可以幫忙聯(lián)系第三方金融平臺做首付墊資業(yè)務(wù)。據(jù)了解，目前平臺的借款方基本上都是先賣房再買房時著急用錢的人。通過借款，一方面可以把現(xiàn)在貸款未還清的房子解抵押然后賣掉再買房，另一方面也可以作為另一套房的首付。

　　“這種首付款墊資必須要有抵押物，不然無法保證還款途徑�！痹摻�(jīng)紀人表示，一般情況下，有抵押物的，第三方平臺提供的貸款額度在300萬元左右。同時，借款利率方面也根據(jù)客戶資質(zhì)不同而有所差異，大約在每個月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之內(nèi)。

　　此外，為了幫助換房的業(yè)主籌到首付款項，部分中介通過第三方公司擔保，讓換房的業(yè)主先拿到房款。

　　根據(jù)北京住建委的相關(guān)規(guī)定，買賣雙方通過中介機構(gòu)進行二手房交易，網(wǎng)簽之前，買房人需要將貸款以外的房款存入由房產(chǎn)管理部門選擇的銀行所設(shè)立的監(jiān)管賬戶，并由銀行短期凍結(jié)予以監(jiān)管。在完成房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之后，再將這筆資金劃給賣房人的銀行賬戶。這樣不僅能夠保證買房人的資金安全，同時也可以防止買房人惡意拖欠房款現(xiàn)象的發(fā)生。記者了解到，由于北京市二手房交易市場存在網(wǎng)簽價和實際成交價兩個價格，中介利用其中的價差，勸買房一方將多出來的款項通過中介旗下的擔保公司提前支付給業(yè)主。

　　一家中介的經(jīng)紀人告訴記者，其實這種方法在新政出臺前就已經(jīng)存在了，不過當時主要是用來給部分存在抵押的業(yè)主解押使用。新政出臺后，近幾日通過他們辦理擔保手續(xù)的客戶明顯增多，“賣房的人需要錢去付下一套房子，買房的人也不希望受到影響而面臨解約，一般的擔保金額都在100萬～300之間，主要看雙方的實際需求而定�！�

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