兩部委啟房地產(chǎn)供給側(cè)改革 土地供應(yīng)迎分類(lèi)調(diào)控節(jié)奏

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 謝瑋 丨 北京報(bào)道

　　(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第16期)

　　4月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(下稱(chēng)《通知》)，《通知》要求，要合理安排住宅用地供應(yīng)，對(duì)住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫(kù)存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌�用地供�?yīng)。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次在土地供應(yīng)側(cè)放出“大招”，與需求端“雙管齊下”，可以看出政策制定層面對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲的決心。

　　土地供應(yīng)新節(jié)奏會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響？ “缺地”的一線城市能否做到供應(yīng)放量？能為還沒(méi)買(mǎi)房的年輕人松一松緊繃的神經(jīng)嗎？

　　房地產(chǎn)調(diào)控供給側(cè)長(zhǎng)效機(jī)制“破冰”

　　房企人士：《通知》是抑制樓市泡沫的“真招”

　　“原來(lái)國(guó)土部門(mén)用土地供應(yīng)的方式參與房地產(chǎn)調(diào)控是被動(dòng)的，這一次是主動(dòng)的。它充分體現(xiàn)了分城、分類(lèi)調(diào)控的精神。從供給端發(fā)力房地產(chǎn)調(diào)控。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

　　“這份文件比我們預(yù)想的要更超前，它把握住了行業(yè)癥結(jié)，思路和方法很對(duì)，就看地方政府能否落實(shí)�！毙鲁强毓�(601155.SH)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者直言，“我們一直在談供給側(cè)改革，但去年的房地產(chǎn)調(diào)控政策全部是尋求在需求側(cè)解決問(wèn)題�！�

　　“打壓需求是因?yàn)楣┙o不足，特別是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市供給嚴(yán)重不足。我們統(tǒng)計(jì)了許多城市過(guò)去幾年的發(fā)展?fàn)顩r，普遍的現(xiàn)象是城市銷(xiāo)售面積連續(xù)幾年(少則4年，多則10年)超過(guò)批準(zhǔn)上市面積。”歐陽(yáng)捷直言，長(zhǎng)期來(lái)看，唯有用增加供應(yīng)來(lái)均衡市場(chǎng)供需。

　　在歐陽(yáng)捷看來(lái)，這份文件非常值得稱(chēng)道，其核心是兩點(diǎn)：供給側(cè)改革與預(yù)期管理�！翱梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，這份文件開(kāi)啟了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的大幕，推出了抑制樓市泡沫的‘真招’�！彼�進(jìn)一步表示，多供地才能降低供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，減緩因擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而提前入市搶購(gòu)形成的“共振”。

　　受訪專(zhuān)家也普遍認(rèn)為，這次政策明確了庫(kù)存與土地供應(yīng)的關(guān)系，明確了市場(chǎng)土地供應(yīng)的節(jié)奏，是房地產(chǎn)調(diào)控供給側(cè)長(zhǎng)效機(jī)制的破冰之舉。

　　改變供地節(jié)奏受制于哪些因素？

　　地方政府是否愿意放棄土地財(cái)政？征地拆遷成本能否控制？

　　《通知》規(guī)定，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36至18個(gè)月的，要減少供地；12至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　其實(shí)在今年年初，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上就已明確提出，今年將對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌�用地供�?yīng)。

　　按照《通知》的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)易居研究院發(fā)布的2017年2月70城住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)，以北京、上海、廣州、蘇州、南京為代表的大多數(shù)熱點(diǎn)城市，都應(yīng)加大住宅用地供應(yīng)力度。而廈門(mén)、貴陽(yáng)、哈爾濱等城市需要減少住宅用地供應(yīng)，深圳則可以維持現(xiàn)狀。

　　“判斷庫(kù)存有個(gè)公式，是住建部門(mén)根據(jù)實(shí)際的房屋登記、房屋預(yù)售摸底，要求各地編計(jì)劃的時(shí)候與住建、發(fā)改委溝通參照這個(gè)來(lái)制定。鼓勵(lì)大家盡量科學(xué)，不能你說(shuō)多少就多少�！� 一位土地市場(chǎng)觀察人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

　　那么，這一政策能否顯著改變各地的供地節(jié)奏？

　　“問(wèn)題之一便是地方政府有沒(méi)有替代土地出讓金的財(cái)政收入。”樓建波對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，政策發(fā)揮作用仍受條件制約。土地資源客觀上是有限的，一二線城市大規(guī)模加快供地的制約因素更多一些。有些城市應(yīng)該繼續(xù)供地，但不一定能供得出來(lái)。而有些城市如果完全停止供地，對(duì)其地方財(cái)政也是一個(gè)考驗(yàn)。

　　“現(xiàn)在供地還是挺費(fèi)勁的�！鄙鲜鲇^察人士直言，國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行“凈地”出讓?zhuān)�征地拆遷成本高，政府拆不動(dòng)，委托開(kāi)發(fā)商，又沒(méi)有利潤(rùn)。非得要那么多，只能挑好供的，選擇郊區(qū)供地。

　　“分類(lèi)調(diào)控的指導(dǎo)非常有價(jià)值。給出了土地供應(yīng)的目標(biāo)，調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)又給出了供應(yīng)可操作性的方案，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，可操作性非常強(qiáng)、非常明確�！睔W陽(yáng)捷表示，至于地方政府是否嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)還要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。供地是地方政府的責(zé)任，因此中央政府把調(diào)控房?jī)r(jià)的責(zé)任落實(shí)在地方政府身上。

　　“有人說(shuō)，地方政府沒(méi)有指標(biāo)，但很多人想不到的是，有的地方政府居然還主動(dòng)申請(qǐng)減少供地指標(biāo)�！睔W陽(yáng)捷說(shuō)，“不按《通知》規(guī)定的根據(jù)庫(kù)存調(diào)整供地規(guī)模，可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大，或者導(dǎo)致去庫(kù)存不利，住建部就可能約談地方政府。有些城市的地方政府被約談了三五次。”

　　記者注意到，2013年8月和11月，南京、武漢、廈門(mén)等漲幅居前的二線城市曾兩次被住建部約談。

　　2000多個(gè)供地主體自己定位，北京率先動(dòng)作

　　北京住宅供地連續(xù)4年大幅下降，能否完成計(jì)劃目標(biāo)存疑

　　此外，《通知》提出，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)要按照“五類(lèi)”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控目標(biāo)，將地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上縣(縣級(jí)市)的計(jì)劃實(shí)施情況，每半年匯總一次報(bào)國(guó)土資源部。2017年6月底前，這些地區(qū)應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期(2017—2021年)規(guī)劃和三年(2017—2019年)滾動(dòng)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。

　　上述觀察人士認(rèn)為，《通知》所提出的土地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控目標(biāo)，是近期土地政策的主線。國(guó)土部要求各地在編制住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，明確自己當(dāng)年屬于哪一類(lèi)，“給自己找個(gè)定位”。

　　前述觀察人士介紹， 此前，國(guó)土部已經(jīng)要求各地將土地供應(yīng)計(jì)劃及調(diào)控目標(biāo)上報(bào)。2016年有300余個(gè)地市上報(bào)，今年將大面積鋪開(kāi)，包括地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上縣(縣級(jí)市)在內(nèi)，2000多個(gè)供地主體都要上報(bào)。

　　4月6日，就在“供地新政”發(fā)布后的第二天，北京市就公布了5年住宅供地計(jì)劃。

　　根據(jù)《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，今后5年供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。其中包括產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。2017年住宅用地供應(yīng)1200公頃。這一指標(biāo)比年初披露的計(jì)劃翻了一倍。

　　此外，北京還將集體建設(shè)用地納入5年供地計(jì)劃，數(shù)量達(dá)1000公頃，占總計(jì)劃供地量的六分之一。此前，雖然從2012年起北京試點(diǎn)集體建設(shè)用地建公租房，但多年來(lái)并未大規(guī)模鋪開(kāi)。

　　歐陽(yáng)捷認(rèn)為，北京非常明智地修正了不久前剛剛發(fā)布的“住宅用地供應(yīng)計(jì)劃減少50%、商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃減少70%”的計(jì)劃。新發(fā)布的5年供地計(jì)劃提出，“供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求”。如果這一計(jì)劃得以落實(shí)，不僅改變了超大、特大城市“減量化供應(yīng)土地”的思路，進(jìn)而逆轉(zhuǎn)供求失衡、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，相信更多城市會(huì)迅速跟進(jìn)。

　　不過(guò)，北京的宅地供應(yīng)計(jì)劃能否完成仍待考驗(yàn)。

　　事實(shí)上， 從2013年到2016年，北京住宅供地分別為1357公頃、900公頃、1002公頃和219公頃，下降趨勢(shì)明顯。長(zhǎng)江證券一份研報(bào)顯示，北京近年來(lái)其他各類(lèi)土地計(jì)劃供應(yīng)完成率均不高，2016 年的住宅和商品住宅供應(yīng)完成率僅有 39%和 12%。

　　當(dāng)然，計(jì)劃無(wú)法完全落地或者是因?yàn)橛?jì)劃數(shù)字較高�！翱赡軐�(shí)際落實(shí)情況更接近于年初的數(shù)據(jù)，但從引導(dǎo)預(yù)期角度來(lái)看，應(yīng)當(dāng)讓市場(chǎng)有地價(jià)穩(wěn)定預(yù)期�！鼻笆鲇^察人士表示。

　　歐陽(yáng)捷亦對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，“上海歷年的土地供應(yīng)計(jì)劃基本上完成率應(yīng)該在90%以上，但是它的供應(yīng)計(jì)劃比較少�！�

　　熱點(diǎn)城市真的缺地嗎？

　　住房總量數(shù)據(jù)不明或?qū)е?/strong>