如何讓年輕人租得起房？業(yè)內(nèi)人士：有關(guān)部門應(yīng)加強監(jiān)管
10家住房租賃企業(yè)承諾新拿出12萬套房源投向北京市場
讓年輕人租得起房 需要共同作為
8月19日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會召開座談會，自如等10家主要住房租賃企業(yè)負責人參加，共同承諾接下來兩個月內(nèi)不漲租金且新拿出手中共計超過12萬套的房源投向北京市場。
住房租賃企業(yè)承諾兩個月不漲租金
這個夏天，北京等一線城市房租的暴漲讓一些年輕人再次經(jīng)歷了“螞蟻搬家”。與以往不同，這次長租公寓成了眾矢之的。
8月17日，我愛我家副總裁胡景暉(目前已離職)主持的一次電話會議將此事推向高潮。然而，炮轟長租企業(yè)哄抬租金不足24小時，胡景暉就宣布辭職。
同一天，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
“三不”要求成了住房租賃行業(yè)的底線，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副秘書長李俊良告訴中國青年報·中青在線記者，被約談的10家主要住房租賃企業(yè)都是其會員單位，召開座談會的目的就是為了落實“三不”要求。
“座談會上，大家達成的共識是接下來兩個月不漲租……但有的企業(yè)表示到年底也不會漲，這就看企業(yè)各自的安排了�！崩羁×急硎荆�(wěn)定房租是這次座談會的一個重點，另一個就是增加房屋的供給。他特別強調(diào)了住房是“新增”而不是“存量”�！拔覀円步y(tǒng)計了一下接下來兩個月內(nèi)房租到期、收過來正在裝修配置的、還有預(yù)估的。按照往年的經(jīng)驗，這兩個月還會新收入的房子，全部盡快推出給市場，增加供應(yīng)量�！�
然而，輿論對高房租的拷問并未平息，大量年輕人關(guān)心的是：兩個月后，房租會不會發(fā)生變化？
資本助推引爭議
“誒，房租漲了，我又得搬家了�！蓖蹙龝熥獾姆孔游挥诒本〇|五環(huán)至六環(huán)之間的管莊地鐵站附近，她租了三間房中一間13㎡左右的主臥，去年6月，租金是2100元/月，而今年，“續(xù)租的時候，中介和我說要漲到2400元/月�！蓖蹙龝熣f，三間房每間都漲了300元，“漲得太多了�！�
張東最近也成了“搬家大軍”中的一員。去年10月，他在首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)附近租了一個面積15㎡左右的長租公寓單間次臥，房租是2200元/月，最近中介告訴他，今年如果續(xù)租的話，價格成了2700元/月。上漲的500元成了他搬家的理由。
今年以來，不少人和王君暉、張東一樣感受到房租在明顯上漲。據(jù)我愛我家集團研究院統(tǒng)計，2018年6月北京住房租賃交易量環(huán)比增長1%，同比增長3.1%。月租金均價為4764元/套，環(huán)比上漲了4.2%，同比上漲了8%。2018年上半年，北京住房租賃的月租金均價為4649元/套，同比上漲3.8%，較2017年下半年上漲7.24%。
季節(jié)因素、市場供需失衡等都是助推房租上漲的因素，而資本的助推，特別是長租公寓等新興業(yè)態(tài) 引發(fā)了最大的爭議。8月1日，有網(wǎng)名“仙翩”的網(wǎng)友在水木社區(qū)帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預(yù)期是7500(元/月)很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500，蛋殼急了，要比自如高300元，最后幾輪過后蛋殼給到每月10800元�！�
該帖迅速引發(fā)了大量關(guān)注，目前已有高達近600樓的回復(fù)，大量聲音指責中介推高房租。8月17日，胡景暉在電話會議上向媒體表示，今年房租暴漲，最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商爭搶房源。他們“以高出市場20%到40%的價格收房，導(dǎo)致租房成本直接上升�！彼硎�，這樣完全打亂了業(yè)主的期待，業(yè)主的胃口也被吊起來了。
胡景暉的一番炮轟引起了業(yè)內(nèi)的一連串連鎖反應(yīng)。長租公寓品牌自如當天發(fā)表《聲明》稱，“長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業(yè)運營機制出發(fā)也不會哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長效發(fā)展�！睋�(jù)稱，未來自如會在政府政策指導(dǎo)下，推出市場穩(wěn)定措施、維護租期穩(wěn)定，進一步壓縮公司資產(chǎn)收益率、讓利租客、抑制房價不合理上漲，加大優(yōu)質(zhì)房源供給、滿足不斷增長的市場需求，從各個維度抵制不當競爭，塑造良好的租賃市場秩序。
那么近幾年興起的長租公寓在租房市場上到底充當?shù)氖鞘裁礃拥慕巧?/p>
“和尚把經(jīng)念歪了”
租賃市場交易分成兩類：一類是普通租賃，租戶和業(yè)主可以直接交易；另外一類是長租公寓類型，中介將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租，獲得差價。
作為一種新興的業(yè)態(tài)，長租公寓給租房市場帶來了變化，短時間內(nèi)也吸引了大量資本入場。2017年1月10日，長租公寓運營商魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立，各投資者已完成認購交易，募集資金總額為3.5億元；2017年8月15日，自如宣布，其以資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)身份，成功發(fā)行租房市場首單房屋租金分期類ABS(資產(chǎn)支持證券)，首期發(fā)行規(guī)模5億元；今年8月，蛋殼公寓宣布，全國首單分散式長租公寓租金收益權(quán)公募ABS設(shè)立，發(fā)行規(guī)模為2.035億元……
借助政策的東風，資本的加碼，長租公寓市場近兩年走到“風口”之上。公開數(shù)據(jù)顯示，自如在北京、上海、廣州、深圳等9個城市已擁有高達40萬間房源。蛋殼公寓從2015年初創(chuàng)立至今，管理著北上廣深超過17萬間公寓；2017年年末，我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間在管房屋套數(shù)。
大量資本進入這個行業(yè)，本來有望將這個行業(yè)做大做強，“但是一些和尚把經(jīng)念歪了�！焙皶熤毖裕罅抠Y金進入長租公寓市場，卻并沒有改善租房問題，“在落地的時候，在資本加持的情況下，這個行業(yè)跑偏了。” 在電話會議上，他表示，看看這些長租公寓的運營情況就知道，這些長租公寓是根本不賺錢的�，F(xiàn)在他們?yōu)閾屨挤吭�，哄抬租價，埋下許多隱患。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，資本大量進入長租公寓市場，并沒有多少是增量供應(yīng)，“因為蓋房子出租在現(xiàn)在的租售比下是不可能賺錢的。這種情況下，大量資本進入的是(房屋的)存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級或者分割獲得投資溢價�！彼f。
規(guī)模效應(yīng)成了長租公寓運營商爭取盈利的突破點。蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖曾對媒體表示，據(jù)他測算，長租公寓單間可以盈利，只是在高速發(fā)展期，利潤無法平衡發(fā)展需求。他堅信，當規(guī)模發(fā)展到一定階段，也就是增長量占存量比例較低的情況下，盈利沒有問題。
爭搶房源成了關(guān)鍵，資本的流向也有了目標。長租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家創(chuàng)始人兼CEO劉翔曾在接受中國青年報·中青在線記者采訪時表示，在北京、上海、深圳這類一線城市，租房一直是賣方市場，很多中介機構(gòu)或長租企業(yè)在拿房時都是“控盤邏輯”：通過付出更多的拿房成本，拿下某個熱門地區(qū)的大多數(shù)房源，甚至形成該地區(qū)的壟斷，最終通過房租漲價賺取利潤。在這種情況下，這類企業(yè)掌握了某些地區(qū)的租房定價權(quán)，無形中也成為租金上漲的推手。
“本來供需結(jié)構(gòu)就緊張，長租公寓企業(yè)放大了這種緊張。”張大偉說。
租售比困局
把房租上漲的鍋都砸在長租公寓品牌商頭上，喊冤聲不小。張大偉說，中介不可能生產(chǎn)恐慌，只能放大恐慌。這歸根結(jié)底是供求關(guān)系的失衡，在北京等城市，還表現(xiàn)在“租售比困局”上。
房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，或是每個月的月租與房屋總價的比值，國際標準通常為1:200到1:300，比值越高，說明在租房價中的投資需求越大，也就是說，增加租房房源的增量(即新建房源用于出租)的投資需求增加。在北京等城市，租售比基本位于1:600到1:700之間，在這樣的情況下，長租公寓運營商新建房源用來出租顯然不符合盈利的需求。胡景暉曾表示，房租翻一番，且房價跌一半，租售比就能達到一個合理水平，可房租翻一番，老百姓受不了；房價跌一半，金融市場受不了，這就無解了。
對于現(xiàn)在租房市場的亂象，胡景暉建議，政府應(yīng)建立租賃指導(dǎo)價，并根據(jù)指導(dǎo)價對于市場的異常行為及時檢查，同時，有關(guān)部門應(yīng)加強對資本進入長租公寓的監(jiān)管，避免其助推房租過快上漲。
張大偉覺得，“租金是要約束的”，政府應(yīng)該掌握一定的房源來做房租的調(diào)節(jié)，不能完全推向市場。他認為，政府應(yīng)鼓勵長租公寓運營商做房源的“增量”而不是“存量”，做“存量”“吃差價”的行為應(yīng)該受到約束。
長租公寓如何才能不提高租金，又實現(xiàn)盈利？北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，需要有低成本的房源與資金的支持，以及稅收的減免政策，這需要政府支持�！罢葢�(yīng)鼓勵機構(gòu)發(fā)展穩(wěn)定的租賃關(guān)系，也應(yīng)該支持個人直接出租閑置住房，個人直接出租住房有利于減少中間環(huán)節(jié)，降低租金水平�！彼f。
中國青年報·中青在線見習(xí)記者 張均斌 來源：中國青年報
