去庫存 別成“單腿蹦”（民生調(diào)查·關注樓市去庫存（下））

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　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),部分二線城市住宅去庫存力度加大、壓力緩解,但商用寫字樓庫存有所增加,一些城市的郊區(qū)甚至出現(xiàn)了整棟寫字樓空置的情況。去庫存也應當注意齊頭并進。

　　各地也在研究采取措施,鼓勵民間資本收購,允許轉(zhuǎn)變房產(chǎn)用途,調(diào)整商住比例,消化商業(yè)庫存。

　　步入9月,傳統(tǒng)意義上的樓市旺季。

　　老百姓最關心房價,而在價格數(shù)字的背后,反映著最基本的供需關系。一系列政策和市場調(diào)節(jié)之下,庫存去得如何?空置的樓盤還多嗎?商用、住宅情況各如何?記者在天津、蘭州、沈陽等城市進行了調(diào)查。

　　“瘦身”效果明顯

　　住宅庫存壓力不大

　　蘭州的王先生發(fā)現(xiàn),最近自己中意的小區(qū),不僅房價漲了,待售的房子數(shù)量也少了。

　　王先生想在當?shù)匮銥┑貐^(qū)的格林小鎮(zhèn)小區(qū)購置一套房產(chǎn)。咨詢之后發(fā)現(xiàn),短短一年內(nèi),小區(qū)的房子每平方米漲了近4000元,可選的樓層也很有限�！拔矣信笥讶ツ曩I房的時候一平方米才要9800多元,這個月已經(jīng)漲到13000多元,而且只剩1至3樓�！毖銥┑貐^(qū)遠離商業(yè)中心,但銷售熱度不減。

　　遠離商業(yè)中心的房子也賣得快,得益于蘭州軌道交通和城市路網(wǎng)建設的穩(wěn)步推進,購房者對以前較為偏僻的房產(chǎn)項目接受程度增高。

　　王先生相中的小區(qū)因為毗鄰正在建設的蘭州軌道交通二號線,銷售行情走高。同時,隨著蘭州市文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基礎配套設施日趨平均化,使得人口不需要集中于某一名校或名醫(yī)院附近,居住空間不斷向老城區(qū)以外拓展,蘭州的房地產(chǎn)銷售潛力正在被不斷挖掘出來。

　　截至6月,蘭州市商品房已竣工未銷售累計庫存面積為212.77萬平方米,去化周期約為4個月,蘭州市房產(chǎn)局的相關負責人認為,相對于300多萬人口的省會城市而言,蘭州市庫存壓力不大,商品房庫存面積保持在合理區(qū)間。

　　在天津,商品住宅的去庫存壓力也不大。

　　根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù),截至2016年1月,天津樓市的存銷比為15個月;截至2016年6月,天津庫存總量為1970萬平方米,存銷比為10個月�！斑@個數(shù)據(jù)剛剛接近本輪樓市上漲之前北上廣深等一線城市的存銷比�！碧旖蚰炒笮头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場總監(jiān)張女士告訴記者�！澳壳疤旖虻拇驿N比屬于‘1.5’線城市的平均水平,一線城市大概只有8個月多一點�！�

　　張女士介紹,住宅存銷比一般是住宅的存量與當月內(nèi)銷量的比值,以反映住宅的庫存狀況,受當月住宅新增供應量和總銷售量影響�！斑@個數(shù)據(jù)沒有官方統(tǒng)計,但是業(yè)內(nèi)都比較在意。因為它一方面反映了市場的供需關系,更重要的是還能反映地產(chǎn)行業(yè)資金回籠的總體狀況,因為大部分開發(fā)商都是依靠融資開發(fā)項目,如果存銷比過大,說明這個區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)整體資金回籠狀況不容樂觀,融資風險也比較大。業(yè)內(nèi)普遍認為新建商品住宅存銷比如果持續(xù)超過12個月就屬于庫存壓力較大�！�

　　在沈陽,雖然截至7月末,全市待售商品房庫存2379.4萬平方米,去化周期為17個月,但這一數(shù)據(jù)已經(jīng)較去年底減少186.6萬平方米,縮短1個月。

　　“雖然從數(shù)據(jù)上看,沈陽去庫存成果并不算亮麗,”沈陽市房地產(chǎn)信息中心主任陳全介紹說,“但實際效果相當顯著,顯性和隱性庫存同步去化,房價沒有跟隨銷量大增而過快上漲,庫存‘瘦身’、房價平穩(wěn)使房地產(chǎn)市場更加健康。”

　　寫字樓商鋪有些冷

　　商用庫存有所增加

　　蘭州的張先生最近有點煩,因為一位并不相熟的朋友不斷地打來電話:“農(nóng)民巷(該市重要商業(yè)區(qū))的旺鋪,一平方米只賣兩萬多元,10到40平方米的各種期房都有,真的不考慮一下嗎?”張先生很心動,但最終還是拒絕了。

　　“以前想買好地段的商鋪,我們都得各種托關系找朋友還不一定能拿到房子,而且價格還高得離譜,但感覺最近蘭州的商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、寫字樓的行情都不太好�！庇羞@樣感受的,并非張先生一人。

　　辦公和商業(yè)類商品房庫存量是否有所提高?記者從蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局得到了肯定的答復,但該局并未給出具體的數(shù)據(jù)。據(jù)蘭州市房產(chǎn)局相關負責人介紹,由于房地產(chǎn)屬于高回報行業(yè),尤其是辦公和商業(yè)類商品房近年來價值不斷增長,需求量也不斷增加,因此開發(fā)量逐年上升,但隨著近年來房地產(chǎn)市場的降溫以及互聯(lián)網(wǎng)電商產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的沖擊,造成眾多辦公和商業(yè)類商品房失去了大部分投資人,也使得此類商品房庫存量有所提高。

　　而在天津,市中心的寫字樓出售率尚可,但在郊區(qū)的一些寫字樓,甚至出現(xiàn)了整棟空置的情況。

　　天津市統(tǒng)計局發(fā)布的今年1至7月天津市固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中,住宅投資959.26億元,同比增長23.2%,增速最快;辦公樓投資80.27億元,同比增長11.0%;商業(yè)營業(yè)用房投資182.99億元,同比增長12.3%;其他開發(fā)投資191.37億元,同比增長10.4%�！斑@在某種程度上可以佐證,住宅的市場消化能力是最強的,預期也是最好的。辦公樓和商業(yè)用房的市場預期就沒那么高了�！睆埮�士說。記者隨機走訪了天津市部分寫字樓集中的區(qū)域,中環(huán)線以內(nèi)的中心城區(qū)寫字樓出租率基本超過七成,出售率基本上也能達到八成。越往偏遠的地區(qū)空置率越高,在一些遠郊區(qū)縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)的商業(yè)樓宇甚至還有不少整棟空置的情況。

　　注意齊頭并進

　　鼓勵商住轉(zhuǎn)化

　　買漲不買跌的心理之下,住房庫存持續(xù)消化,而商業(yè)寫字樓的庫存卻有增加,如何避免去庫存出現(xiàn)“單腿蹦”,成為當下市場上需要注意的風險。

　　而面對商業(yè)和辦公類商品房庫存有所提高的態(tài)勢,蘭州市房產(chǎn)局認為可以采取政府主導以及鼓勵民間資本進行收購,收購后適當改變房屋用途,轉(zhuǎn)向醫(yī)療、教育、文化等第三產(chǎn)業(yè)運營用房等方法,從而一方面實現(xiàn)適當消化庫存,另一方面有效發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),進一步提升城市綜合發(fā)展水平。

　　另一方面,蘭州也在積極調(diào)整批準預售商品房面積的結構。上半年全市累計批準預售商品房面積221.97萬平方米,與去年同期相比下降2.88%。其中商品住房146萬平方米,辦公33.24萬平方米,商業(yè)營業(yè)42.15萬平方米。

　　沈陽針對商品住宅庫存規(guī)模不大、可承載的彈性較大的實際,在政策上鼓勵商業(yè)地產(chǎn)庫存向商品住宅轉(zhuǎn)化,規(guī)定對已供應、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地,允許開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例,對在建商品住房項目也允許開發(fā)企業(yè)調(diào)整套型結構,同時規(guī)定對居民購買商住公寓或酒店式公寓用于自住的,可享受住宅同等政策等,這些辦法可以直接轉(zhuǎn)化20%的商業(yè)地產(chǎn)庫存。