新華社調(diào)查：誰(shuí)在給“高燒”樓市火上澆油？

　　原標(biāo)題：新華社北京9月28日電題：誰(shuí)在給“高燒”樓市火上澆油？——房地產(chǎn)開發(fā)商“恐慌式營(yíng)銷”亂象調(diào)查

　　“這一層開盤賣8萬(wàn)，下一層再開盤肯定就不是這個(gè)價(jià)了。”當(dāng)北京某樓盤售樓小姐甩下這句話后，看房遭遇坐地漲價(jià)、囤積捂盤折磨的唐小姐心更慌了。

　　“新華視點(diǎn)”記者近期在全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)“瘋漲”的背景下，一些樓盤隨意漲價(jià)、賣公寓捆綁銷售別墅、無(wú)證賣房，“火上澆油”的營(yíng)銷策略不僅推高了樓市預(yù)期，而且已違規(guī)甚至違法。

　　明碼標(biāo)價(jià)淪為“坐地漲價(jià)”，國(guó)家相關(guān)規(guī)定遭遇無(wú)視

　　記者9月份在北京、上海、福建、山東等地采訪10余家新盤售樓處，都沒有找到相關(guān)價(jià)格公示，所有報(bào)價(jià)都是售樓小姐口頭報(bào)價(jià)。同時(shí)，還有不少樓盤強(qiáng)制消費(fèi)者交納“訂金”，但這筆費(fèi)用并不計(jì)入房款中。

　　多位購(gòu)房者向記者表示，總覺得哪里有些不對(duì)，但是房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，明明心里不舒服也無(wú)力追究。

　　實(shí)際上，早在2011年3月國(guó)家發(fā)展改革委就發(fā)布過《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管。各地也都相繼出臺(tái)了相關(guān)政策細(xì)則，劍指商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問題。

　　但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這一系列商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)管政策，目前基本上被開發(fā)商無(wú)視。

　　在上海，記者走訪了多個(gè)住宅項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，隨意漲價(jià)現(xiàn)象較為普遍。如在位于上海嘉定區(qū)的“碧桂園·嘉譽(yù)”，一位購(gòu)房者告訴記者，6月開盤之前，售樓人員一直堅(jiān)稱單價(jià)在每平方米2.3萬(wàn)元左右，但開盤后直接飆到2.9萬(wàn)元。目前，該樓盤9月的銷售單價(jià)已達(dá)到每平方米3.2萬(wàn)元。另一位已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的買房者告訴記者，由于該樓盤價(jià)格遠(yuǎn)超之前的報(bào)價(jià)，他不得不放棄認(rèn)購(gòu)，但碧桂園逾期仍未退還其認(rèn)購(gòu)金。

　　在濟(jì)南，一些熱門樓盤的定價(jià)也十分混亂。如在購(gòu)房者交納“認(rèn)籌款”時(shí)，開發(fā)商并不會(huì)明確告知樓盤價(jià)格，只是有個(gè)意向區(qū)間。隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，最終價(jià)格基本都高于這一區(qū)間，引發(fā)購(gòu)房者不滿。

　　捂盤、搭售、無(wú)證賣房亂象頻頻

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，“饑餓營(yíng)銷”已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)商的胃口，部分企業(yè)違反價(jià)格法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等法律法規(guī)，公然進(jìn)行“恐慌式營(yíng)銷”，直接推高了樓市預(yù)期。

　　——捂盤。在一些熱點(diǎn)城市，很多商品房經(jīng)營(yíng)者利用信息不對(duì)稱進(jìn)行捂盤。分單元賣房已成過去式，分層賣房的模式正在推開�！拔覀儸F(xiàn)在都是一層一層地賣，一口氣都賣了還怎么升值呢？”北京石景山區(qū)“紫御長(zhǎng)安”樓盤的一位銷售人員對(duì)記者說。

　　《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》中明文要求，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

　　除了分批賣樓，有樓盤甚至直接謊稱“沒房了”，人為形成房源稀缺的市場(chǎng)恐慌效應(yīng)。《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》規(guī)定，“對(duì)已銷售的房源，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示”，但在位于北京亦莊開發(fā)區(qū)的“國(guó)銳金頂”樓盤售樓處，銷售人員向記者表示“僅剩最后兩套70年產(chǎn)權(quán)住宅”。記者在北京市住建委房地產(chǎn)交易信息公示查詢發(fā)現(xiàn)，截至9月27日，僅該項(xiàng)目“3B住宅樓”就有80套房源為“未簽約”狀態(tài)。

　　——搭售。同樣是在北京“國(guó)銳金頂”樓盤，要想買到那兩套“僅有”的房源，還要有個(gè)附加條件。銷售人員稱，若要購(gòu)買上述公寓房，必須要同時(shí)購(gòu)買同一開發(fā)商旗下位于北京密云的一套別墅，兩套房總計(jì)2300萬(wàn)元。

　　消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中明文規(guī)定，消費(fèi)者有權(quán)自主決定購(gòu)買或者不購(gòu)買任何一種商品、接受或者不接受任何一項(xiàng)服務(wù)。

　　對(duì)此，消費(fèi)者維權(quán)律師邱寶昌表示，開發(fā)商借樓市火爆強(qiáng)行搭售商品房，不僅涉嫌違反價(jià)格監(jiān)管法律法規(guī)，同時(shí)損害了消費(fèi)者的自由選擇權(quán)，是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣的行為。

　　——無(wú)證賣房。如碧桂園在廣西南寧天璽灣項(xiàng)目銷售搶跑，在未能達(dá)到預(yù)售條件的情況下，偽造證明辦理了預(yù)售許可證，其違規(guī)銷售的房源攬金6億元。而在北京周邊“北三縣”之一的河北香河“大運(yùn)河孔雀城”項(xiàng)目，沒有預(yù)售證仍然讓買房者交數(shù)萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)款。此外，下半年以來，挖個(gè)坑就賣房的現(xiàn)象更是在鄭州等城市屢禁不絕。

　　價(jià)格監(jiān)管不能“一限了之”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地方政府預(yù)售定價(jià)政策被鉆“空子”，是商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定淪為一紙空文的重要原因。

　　在2011年中央和各地出臺(tái)價(jià)格監(jiān)管措施劍指房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域中價(jià)格亂象之后，不少地方不僅要求開發(fā)商在銷售時(shí)“明碼標(biāo)價(jià)”“一房一價(jià)”，還要求開發(fā)商在取得預(yù)售或現(xiàn)房銷售資格的同時(shí)備案最高銷售價(jià)，在實(shí)際銷售中房?jī)r(jià)不得超過此價(jià)格。

　　而據(jù)調(diào)查，在實(shí)際銷售過程中，各地的政策很難約束房地產(chǎn)開發(fā)商亂漲價(jià)的貓膩。濟(jì)南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司咨詢顧問中心總監(jiān)單俊忠總結(jié)了開發(fā)商應(yīng)對(duì)的政策手段：一是申報(bào)價(jià)格遠(yuǎn)高于實(shí)際定價(jià)，為后期推盤頻繁跳價(jià)留有余地；二是實(shí)際價(jià)格可以高出“認(rèn)籌”期間的意向區(qū)間，實(shí)現(xiàn)“隱性”漲價(jià)。

　　此外，各地價(jià)格部門對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)節(jié)監(jiān)管執(zhí)法缺位，縱容了開發(fā)商的違規(guī)行為。

　　記者近期撥打北京市價(jià)格舉報(bào)熱線，反映上述商品房銷售違規(guī)行為。在舉報(bào)整個(gè)過程中，相關(guān)人員顯得對(duì)業(yè)務(wù)并不“熟悉”。記者按要求列舉違法違規(guī)行為后，接聽舉報(bào)的人員在記者的提示下，才知道北京市發(fā)展改革委2011年印發(fā)過《北京市〈商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定〉實(shí)施細(xì)則》，有關(guān)行為涉嫌違反其中規(guī)定。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有關(guān)部門并不能對(duì)預(yù)售價(jià)等價(jià)格“一限了之”，應(yīng)盡快出臺(tái)更加合理、嚴(yán)格的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為，房屋預(yù)售價(jià)必須“一房一價(jià)”“明碼標(biāo)價(jià)”，讓房?jī)r(jià)公開、透明是房屋預(yù)售價(jià)格制度的作用之一。此外，要加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法，防止開發(fā)商“渾水摸魚”推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性過快上漲。（記者楊毅沉、鄭鈞天、袁軍寶、董建國(guó)）