北京市建委日前發(fā)布的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定,今后預售住宅或現(xiàn)房銷售應按套內(nèi)面積計算。這一規(guī)定引起消費者對房價上漲的擔憂。
業(yè)內(nèi)人士在接受中國證券報記者采訪時表示,按套內(nèi)面積計算將在數(shù)字上推漲北京住房單價,但由于只是計價方式變化,每套房屋的總價不會變化,對契稅、買賣方式無影響。相反,新政策明確套內(nèi)面積,可以減少不必要糾紛,有助于保護消費者的合法權(quán)益。
計價方式變化
上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,在其他因素不變的情況下,這一計價方式的變化會造成統(tǒng)計意義上的房價提升。
根據(jù)專家提供的公式,建筑面積單價乘以建筑面積,再除以套內(nèi)面積即可得出套內(nèi)單價。比如,一套建筑面積每平米1萬元的住宅,以得房率85%計算,套內(nèi)面積每平米約11700元,而以得房率70%計算,套內(nèi)面積每平米約14280元,將使住房價格上漲17%—42%。
目前,北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)等官方渠道顯示的數(shù)據(jù)均為建筑面積單價,北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志在接受中國證券報記者采訪時表示,未來北京市建委、房地產(chǎn)交易網(wǎng)等機構(gòu)或?qū)⒖紤]換算成按照套內(nèi)面積價格去計算。
房屋總價不變
雖然從數(shù)字上看,北京房價似乎又將大大提升,但業(yè)內(nèi)人士表示,新規(guī)定僅改變了計價方式,對契稅、買賣方式無影響,實質(zhì)上看并不會助推房價。
陳志認為,建筑面積的公式計算跟價格無關(guān)。某個樓盤怎么定價,市場怎么買賣,這些基本面的東西并未發(fā)生變化。對于消費者來說,均價數(shù)據(jù)只是概念意義,反映的是一個城市的價格水平,實際上還是要看具體某個地段或樓盤的價格。對于想要購買某套房子的消費者而言,房屋總價是不變的。印花稅、契稅由于是按照房屋總價百分比來計算,也不會發(fā)生改變。
“現(xiàn)在這個政策應該是對過去政策的重申,而且是強調(diào)所有消費者在簽合同時,必須要讓開發(fā)商在合同中寫明套內(nèi)面積多少。”陳志表示,過去公攤的公式很復雜,往往消費者不知道自己這套房子攤了多少面積,通過這個辦法以后,買房人可以清楚自己花多少錢買了多少使用面積。
北京聯(lián)達四方總經(jīng)理楊少鋒認為,新政會促使開發(fā)商以后更多為消費者考慮。在產(chǎn)品設計時有意識地減少公攤面積,實際上這也是使買房人權(quán)利得到更多保證。
楊紅旭認為,此舉還可以減少開發(fā)商在公攤面積上與測繪單位勾結(jié),利用預售與交房之間的時間差來損害購房人利益。(徐暢)