經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱2010年房市調(diào)控短期難見效 多數(shù)看漲

　　1月17日，由中央電視臺主辦，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心協(xié)辦，一汽大眾奧迪品牌擔(dān)當(dāng)合作伙伴的首屆中國經(jīng)濟(jì)年會在北京舉行。這次年會的主題是：宏觀經(jīng)濟(jì)分析與展望。

　　2010年中國經(jīng)濟(jì)眾多熱點當(dāng)中，樓市走向是老百姓最關(guān)心的話題。在刺激住房消費的政策措施和大幅增長的信貸規(guī)模推動下，國內(nèi)樓市經(jīng)歷了09年火爆的一年，很多城市的房價攀升到了新的高度。而最近一段時間國家加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度，各地鼓勵購房的優(yōu)惠政策也陸續(xù)終止，2010年的樓市到底會何去何從？引來了各種猜想�！督�(jīng)濟(jì)半小時》欄目特地在首屆中國經(jīng)濟(jì)年會現(xiàn)場對百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家企業(yè)家展開了問卷調(diào)查。一起來看看。

　　2010年樓市新變局 房價是否會下跌

　　根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)熱點及學(xué)界、企業(yè)界和公眾關(guān)心的話題，《經(jīng)濟(jì)半小時》欄目發(fā)出了上百份經(jīng)濟(jì)學(xué)家企業(yè)家問卷調(diào)查。國家發(fā)改委副主任、國家能源局局長張國寶，聯(lián)想集團(tuán)董事局主席柳傳志、TCL集團(tuán)有限公司董事長李東升、中國人民大學(xué)副校長陳雨露等參與了問卷調(diào)查，大家從各自不同的體會，就明年中國的樓市趨勢表達(dá)了觀點。

　　我們問卷調(diào)查的第一個問題是，最近一系列樓市調(diào)控政策出臺，您認(rèn)為2010年中國房價的整體趨勢會是怎樣？其中看漲的比例最高，占到了43%。；認(rèn)為明年房價會持平的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家占調(diào)查人數(shù)的31%；看跌的比例最低，只有26%。

　　在“首屆中國經(jīng)濟(jì)年會”的分論壇“中國商業(yè)領(lǐng)袖展望2010”上，關(guān)于房價也是與會商業(yè)領(lǐng)袖們最為關(guān)注的話題。

　　陳偉鴻：“對于普通的百姓而言，最關(guān)心的是房價多少會漲還是會跌，這是一個最現(xiàn)實的問題，我們做一個判斷，把大家手中的表決牌拿出來。2010年中國的房價可能會就此下跌？因為我們看到了那么多調(diào)控的措施出臺，看看你們對這個觀點的態(tài)度是什么。”

　　對于主持人的房地產(chǎn)有可能下跌的預(yù)測，所有上臺參與討論的5位商業(yè)領(lǐng)袖全部表示反對。

　　“全反對，沒有人同意我，反對的理由原因是什么呢？”

　　首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光：“第一個原因，資源的緊迫性，稀缺性，像我們這么樣的企業(yè)基本上沒有在核心城市。第二個來講，還是供求結(jié)構(gòu)的問題，去年北京大約賣了20萬套，實際上現(xiàn)在可供量還是一個缺口，第三口還是跟人民幣、貨幣貶值有關(guān)系，不得不讓投資保值�！�

　　陳偉鴻：“可能房價不會降�！�

　　海南省農(nóng)墾總局局長王一新：“我不愿意讓它下跌，也不愿意讓它漲得太快。”

　　北京今典集團(tuán)董事長張寶全：“其實任何市場和任何產(chǎn)業(yè)如果有或高或低的變化，對消費者供應(yīng)量都是不利的，應(yīng)該說供應(yīng)量和消費者都希望相對穩(wěn)定的�！�

　　陳偉鴻：“對平穩(wěn)的態(tài)勢，所以看您了�！�

　　億達(dá)集團(tuán)有限公司董事長孫蔭環(huán)：“從現(xiàn)在情況來看，房價要下來基本上沒有可能，但是我們房產(chǎn)開發(fā)商特別不喜歡房子價格漲得過快，與我們健康、持續(xù)發(fā)展是十分不利的�！�

　　2010年樓市新變局 地王是否還會頻出

　　2009年6月30日，北京市國土局的土地拍賣大廳，現(xiàn)在正在舉行廣渠路15號地的競拍，在這里記者發(fā)現(xiàn)，我國地產(chǎn)界赫赫有名的產(chǎn)業(yè)巨頭，萬科、SOHO中國、華潤置地、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等，都來參加了競拍。在不到2分鐘的時間里，廣渠門15號地，從最初的21.12 億元起拍價，被參加競拍的地產(chǎn)大亨們叫到了 30個億元。拍賣師不得不將競價階梯由2000萬元調(diào)到了1000萬元。

　　現(xiàn)場競爭越來越激烈，在緊張的舉牌中，價格以每3分鐘一億元的速度攀升。18號保利地產(chǎn)、10號SOHO中國、15號遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、28號惠明地產(chǎn)各不相讓，到16點46分，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)直接將價格從32.7億元，提高到33億元。

　　全場一片嘩然。10分鐘后價格飆升到36.7億元，28號惠明退出，17點，突然殺出一匹黑馬，3號中化方興直接把價格叫到了36.9億元。競爭在18號保利地產(chǎn)，10號SOHO中國，和3號中化方興之間展開，到17點10分時，SOHO中國在報價到39億元時退出。保利地產(chǎn)和中化方興都表現(xiàn)出志在必得的決心。最終中化方興以40.6億拍下。

　　北京新的地王誕生了。起拍價為 26.12 億元的廣渠門15號地，經(jīng)過35分鐘的激烈競拍，最后以總價40.6 億元，刷新了全國地王的記錄。規(guī)劃建筑面積約為28萬平方米的廣渠路15號地，成為北京實施招拍掛制度以來，成交總價最高的土地。

　　2010年1月8日，南京的新年土地拍賣，吸引了眾多競拍者。最終G75地塊以8億6500萬成交，溢價超過200%，測算下來樓面均價接近1萬6，而這塊地也晉升為南京新地王。和南京相似，很多城市的新年第一拍都再創(chuàng)新地王，延續(xù)了去年年底的“盛世”。很多參加年會的開發(fā)商都認(rèn)為，今年的地王依然會出現(xiàn)。

　　劉曉光：“我覺得肯定還會出現(xiàn)‘地王’這種現(xiàn)象，但是它的幅度小多了。”

　　因此，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌認(rèn)為，地王頻出和房價高企的背后，不僅僅是貨幣政策。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌：“我又不認(rèn)為完全是貨幣政策一項政策所造成的，當(dāng)然最后表現(xiàn)結(jié)果是貨幣多了，為什么會有這個狀況，土地財政的政策，高的地方50%都是賣地收入，廉租房建設(shè)這方面又沒有做好，同時抑制投機(jī)房，從需求方面又沒有壓住，最后結(jié)果是房價上漲。

　　從這個角度說，不僅僅是貨幣政策問題，而且我認(rèn)為如果把房子上漲全部集中在貨幣政策上，很多地方財政的投資行為要不要退出，我們這么多老百姓有錢，鼓勵他投資買房，還是鼓勵他搞實體經(jīng)濟(jì)投資，沒地方投，要不要國退民進(jìn)等等這一系列問題都要配套起來研究，也就是說房市政策必須在非房市中間尋找更好的配合政策�！�

　　2009年杭州市土地出讓金達(dá)1200億，奪得了個全國第一。去年杭州市地方財政收入520.79億元，增長14.4%，占財政總收入比重為51.1%。這意味著，杭州1200億的土地出讓金收入，是地方財政收入520.79億的2.3倍。此次中央調(diào)控出臺后，在一條房地產(chǎn)中介公司集中的街道上，記者逐個進(jìn)行了走訪。不過這里已經(jīng)看不到2009年市場火爆時的場面，記者走訪的每一家門店，都是顯得冷冷清清，幾乎看不到上門的客戶，只有經(jīng)紀(jì)人在忙碌地打著電話。

　　房產(chǎn)中介公司員工：“每天都這樣的，元旦過了以后，客戶上門的很少，很清冷。成交量現(xiàn)在很少的，成交量都下降了。

　　記者：“這兩天咱們的生意怎么樣？”

　　“沒生意�！�

　　記者：“就是從元旦之后就是這樣嗎？”

　　“對。元旦之后成交量不多了�！�

　　記者：“一天能有多少？”

　　“說上門客還是什么？”

　　記者：“上門客和成交的？”

　　“成交的話，成交基本上沒成交量，整個杭州都沒成交量�！�

　　記者了解到，自從元旦之后，整個杭州市的二手房交易量就急劇下降，很多中介公司連續(xù)幾天沒有做成一單買賣，就連到門店咨詢的人都少的可憐。

　　房產(chǎn)中介公司員工：“顧客一天一兩個，主要還是來問一下，誠心買房的不多，都是持幣觀望都在。以前的話，每天能接待20、30個，現(xiàn)在一天有兩三個也是不錯的，現(xiàn)在很多客戶，持幣觀望的比較多，過來也都是咨詢一下，今年的這個政策還有房價的走勢怎么樣�！�

　　然而很快，杭州、南京等地卻紛紛出臺補(bǔ)貼等“救市”政策，將中央調(diào)控化之為無形。在“中國商業(yè)領(lǐng)袖展望2010”論壇上，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為，不能忽視中國的土地出讓制度，要解決中國房地產(chǎn)的問題，只有從根本上解決地方政府對土地財政的依賴。

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林：“剛才大家討論的時候忽略了一個地產(chǎn)當(dāng)中最大的一個東西，其實地產(chǎn)當(dāng)中最大的不是開發(fā)商也不是企業(yè)，而是政府、地方政府。中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式，最重要的不是我們樓市變革、變價，等等，最大的問題，下決心改革現(xiàn)在中國地方政府對土地財政的依賴。去年有9個城市接近和超過1000億土地的出讓，市以下的城市一般預(yù)算財政收入和土地收入一半對一半。這種對土地財政高度依賴，必然促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)走高。去年議價500、600，掛牌價如果就算成本，那也是200、300，所以研究房產(chǎn)，所有的專家、學(xué)者，下到地方政府這一塊，如何能夠改革現(xiàn)在的土地出讓制度和保證土地市場平穩(wěn)發(fā)展，我做了一個詳細(xì)的統(tǒng)計，在2004年以前，前20年中國房地產(chǎn)市場沒有一年上漲幅度超過10%，那時候雖然有腐敗，但是房價都是個水位上升，就是04年，土地制度，房價像做鬼一樣，所以我們好好反思一下地方政府的地位�！�

　　從這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家的解讀里，我們可以看到，房價大幅上漲只是一個表面現(xiàn)象，背后隱藏著土地供應(yīng)、財政收入、保障性住房建設(shè)等一系列矛盾。眼下新一輪樓市調(diào)控正在拉開序幕，就在1月10日，國務(wù)院辦公廳又發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求二套房貸款首付款比例不得低于40%。這些調(diào)整究竟會對2010年的樓市帶來了哪些影響？

　　2010年樓市新變局 調(diào)控是否能起作用

　　隨著樓市調(diào)控政策密集出臺，新年一開始，我們看到不少地方的樓市出現(xiàn)降溫。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，元旦三天假期京城二手房網(wǎng)上簽約僅63套，比2009年同時期減少了將近六成，而深圳在元旦過后的最新一周，二手房成交環(huán)比跌幅達(dá)70.9％。

　　房地產(chǎn)交易遭遇新年寒流，給大家?guī)�來了困惑，�?9年下半年開始發(fā)力的房價在新的一年，究竟是繼續(xù)上漲，還是會掉頭向下？我們繼續(xù)來聽聽專家在中國經(jīng)濟(jì)年會上的分析。

　　1月12日中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。提高存款準(zhǔn)備金率，只是最近調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的又一道令牌，之前一 個月的時間里，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等等調(diào)控政策密集出臺（字版），靶心直指“炒房”、“囤地”。如此密集地出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，后果會是怎樣呢？只有16%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家企業(yè)家表示，近期會有明顯的效果，50%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家企業(yè)家表示，調(diào)控措施在較長時期后才會有明顯的效果；高達(dá)34%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家企業(yè)家認(rèn)為，國家的政策不會有明顯的效果。在很多房地產(chǎn)企業(yè)的眼中，“平穩(wěn)”成了他們預(yù)測2010年中國樓市的關(guān)鍵詞。

　　圓桌會議現(xiàn)場

　　陳偉鴻：“劉曉光先生的穩(wěn)定、和諧，供還不應(yīng)求。為什么做出這么一個判斷，我們看到在09底包括2010年初的時候政府出臺了非常多的調(diào)整樓市的措施，這些措施不就是為了讓供不應(yīng)求的局面有所緩解嗎？”

　　劉曉光：（首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長）“穩(wěn)定政策，宏觀調(diào)控政策也比較穩(wěn)定了，如果穩(wěn)定下來是實現(xiàn)了和諧。從現(xiàn)在來講，如果說我們計算大概一年有2000萬人買房，有100萬人，三千萬個家庭，供應(yīng)的房量還不夠，所以供還是不應(yīng)求。有一些城市比較艱苦一點�！�

　　陳偉鴻：“寶全看到的變局出現(xiàn)在哪些？平穩(wěn)是一個關(guān)鍵詞，跌不可能，大升更不可能，有贊同者或者是反對者嗎？贊同，贏得了很多讓的贊同，但是我們請您分析一下原因�！�

　　張寶全：（北京今典集團(tuán)董事長）“對2010年房價的變化，都源于2009年房價的瘋狂。實際上2009年中國房價出乎意料的變化，這是一個虛假的。到了2010年，基本上開始趨于平穩(wěn)了，正常的供應(yīng)和正常的需求，或者是一旦出現(xiàn)以后，市場趨于平穩(wěn)了。而且我認(rèn)為中國房地產(chǎn)的市場從2010年開始，以后很難有大的起落。而且中國的房產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了本質(zhì)性的變化，已經(jīng)從一手房市場快速地向二手房市場轉(zhuǎn)變了。所以2010年不可能很大幅度的下跌也不可能很大幅度的漲了�！�

　　然而有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻沒有像房地產(chǎn)開發(fā)商那么樂觀。在“首屆中國經(jīng)濟(jì)年會”的論壇上，清華大學(xué)李稻葵認(rèn)為，今年中國房地產(chǎn)的調(diào)整難以避免。

　　“在我看來，大的形勢下， 房地產(chǎn)的價格，尤其是大城市的房地產(chǎn)價格難免會出現(xiàn)一些比較明顯的調(diào)整，原因何在？原因是這一輪的房地產(chǎn)價格的上漲跟前幾年性質(zhì)有所不同。第一，來的非�？�，2009年4月份還沒有怎么起來，我指的是大城市，突然4月底、5月初起來了。第二，明顯的帶有流動性推動的性質(zhì)在里面，給定這么一個性質(zhì)，在2010年剛一開始，我們看到了，央行采取了我稱之為非常藝術(shù)性的貨幣政策調(diào)整方式，迅速提高了存款準(zhǔn)備金率，這么一個政策給資本市場、房地產(chǎn)參與者傳遞了一個非常明確的信號，貨幣當(dāng)局關(guān)注到了資產(chǎn)價格的變化，這是我個人的解讀。在這個情況下，心態(tài)不太穩(wěn)的、基礎(chǔ)不太牢固的房地產(chǎn)價格很可能會產(chǎn)生變化�！�

　　2009年的中國房地產(chǎn)的確超出所有人的預(yù)料，年初還門可羅雀、年中就徹夜排隊、年底就坐地起價，最終12月以創(chuàng)紀(jì)錄的漲停收官（圖表）。這一幕瘋狂行情，源頭是08年年底的“救市”組合拳，而在經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，2009年寬松的貨幣政策，是09年房地產(chǎn)瘋狂幕后最重要的推手。在“首屆中國經(jīng)濟(jì)年會”的論壇上，全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈就認(rèn)為，在2010年中國應(yīng)該在貨幣政策上引起足夠的重視。

　　吳曉靈：“貨幣供應(yīng)過多，很可能不表現(xiàn)在商品上，但是對于資產(chǎn)的價格來說會有很大的問題的。我想2009年房價的上漲已經(jīng)讓很多的老百姓感到了很震驚，也很心酸，以他自己一年的收入，幾年的收入，甚至幾十年的收入，都難以圓自己的房價夢。因而我們控制好貨幣，既要控制商品的物價，也要讓資產(chǎn)的價格，特別是房產(chǎn)的價格不要過多上漲，這是我們貨幣政策應(yīng)該注意的。”

　　2009年，中國的保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至去年8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6%。2010年，中國將建成600萬套保障性住房，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。因此經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家們都認(rèn)為，只有將老百姓的居住權(quán)保障了，中國的房地產(chǎn)市場才能健康發(fā)展

　　夏斌：“第一，低收入群體必須有房住，這是保18億畝耕地的底線一樣，地方政府必須保，這是社會安定的原則。從土地供應(yīng)、財政實力、財政資金安排，必須保。

　　第二，為了把這個弄好，土地出讓，可以賣，賣完能不能�？顚Ｓ�，出來的錢首先全部保障低收入群體的住房要求，如果這個原則執(zhí)行了，房價越漲，老百姓越高興，因為土地出讓的錢是保建設(shè)、保項目�！�

　　李稻葵：“在一級市場上，政府要直接參與。我們在香港學(xué)了一半，賣土地，可是沒有學(xué)會香港50%以上的人口住在政府提供的房子。所以一級市場政府必須直接參與，只有這么做，才能給地方財政提供可發(fā)展的比較好的基礎(chǔ)。第二，不要讓短期投機(jī)、流動性推動帶來價格的迅速上漲。”

　　半小時觀察：誰來解開房地產(chǎn)這團(tuán)麻

　　解開房地產(chǎn)市場這團(tuán)亂麻，不是單看房價漲跌這么簡單。房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年發(fā)展，站到了中國經(jīng)濟(jì)舞臺的中心位置，在城市化進(jìn)程中，有其必然性。但與此同時，又造成了地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)過度依賴，土地財政的現(xiàn)象說明，我們所看到的飛速上漲的房價實際上背后有著許多明里暗里的原因在推動。而09年出現(xiàn)的資產(chǎn)價格上漲，又給房價加上了助推器，把它推離了正常增長的軌道。遏制房價狂奔，根本上說，還是應(yīng)該讓基本住房回歸它本應(yīng)有的定位。畢竟，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目的是讓老百姓住上房子，不是供投資者拿來炒房子。

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