樓市進入兩會敏感期
地方兩會已經進入尾聲，房價、樓市無疑是今年地方兩會焦點問題之一，限購、房產稅和保障房建設是話題的中心。3月，全國兩會就要拉開帷幕，今年兩會期間，房地產話題會不會比去年還熱？兩會后房地產調控政策會不會加碼？兩會會不會又成為房地產問題的“博弈場”？
“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知”。地方兩會是地方民意的聚集，是地方大事的民主決策。先于全國兩會召開的地方兩會，無論在議題設置上，還是在實質決策上，都會對全國兩會產生重要影響。地方兩會關于樓市的表態(tài)，也極有可能為全國樓市政策走向打下基調。
從目前來看，地方關于2011年樓市的表態(tài)，都是在正面呼應“新國八條”。這也說明，“新國八條”對地方政府更加明確的樓市調控要求已經開始發(fā)酵，樓市調控將逐步擺脫“中央熱、地方應付”的狀態(tài)，開始向縱深方向發(fā)展，隨著整個國民經濟轉型的深入發(fā)展，中央和地方在樓市調控方面的合力也會越來越大，房價回歸理性、房地產行業(yè)回歸滿足居民居住需求，已是不可抵擋的趨勢。
縱觀中國的房地產市場，總體來看是牛多熊少，因此，調控的聲音幾乎不絕于耳。近年來，除了2008年金融危機導致的房地產市場短暫熊市之外，其他年份的調控政策出臺呈現出大致的規(guī)律性。
第一階段：從中央經濟工作會議召開到全國兩會結束，中央和地方房地產調控政策密集出臺，人們紛紛預測全年房價走勢，輿論圍繞中央政策集中一處，調控效果曇花一現。第二階段：調控政策出臺兩月之后，輿論開始分散，房地產商及其利益代言人的聲音開始活躍，對調控政策的各種質疑開始冒頭，關于調控政策要“被調整”或者“被取消”的消息不脛而走，于是市場出現所謂的報復性反彈。第三階段：年中偏后，面對市場上的紛繁輿論和假消息，以及“報復性反彈”的民意壓力，相關部門義正辭嚴地出來辟謠，強調中央決心，并出臺配套政策或者新調控政策，市場再次進入觀望期。第四階段：金九銀十，市場對“夏季表態(tài)”的利空消化殆盡，房價和成交量走出一個新的小高潮。
當一個循環(huán)走完，人們盤點當年樓市的時候，會發(fā)現往往是“風聲大雨點小，在高期待中夢碎”，于是期待新的一年有更“給力”的調控以便圓夢。于是，新的一個循環(huán)又開始了。
2011年的房地產調控，會走出這一“怪圈”嗎？1月26日晚，國務院出臺“新國八條”，被稱為“史上最嚴”的房地產調控政策，號稱“核武器”的房產稅也利劍出鞘，上海、重慶開始試點。接著，地方兩會召開，一些象征性的表態(tài)和落實細則紛紛出臺。似乎中了“怪圈”的頭，但2011年是否仍在“怪圈”中打轉，還需時日觀察。
房地產市場，是一個政策性很強的市場。房價走勢、調控政策的出臺，歸根結底是利益的博弈。具體來說，就是五組利益的博弈，一是房地產商與購房者之間的博弈，二是房地產業(yè)與中國經濟整體之間的博弈，三是中央政府與地方政府之間的博弈，四是地方政府與房地產商之間的博弈，五是政府與百姓之間的博弈。
房地產調控，關鍵取決于對“讓房價回到合理價位”的“合理價位”的界定。目前，利益博弈的各方面對“合理價位”都沒有明確的說法，更不用說“共識”了。如果要真正掌握房地產市場調控的規(guī)律，必須建構起“房價、財政收入、經濟增長、居民收入”的函數模型。雖然國外在這方面有一些探索，但具有中國特色的函數模型，依然在摸索之中。這也就決定了，目前我國房地產市場的調控，不會是“暴風驟雨”式的，極有可能延續(xù)著以前的“怪圈”。
