日前西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，中國自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平。這一數(shù)據(jù)引起人們的關(guān)注。
在大量城市勞動(dòng)力住房需求無法有效滿足的背景下，近九成居民擁有住房，這一數(shù)據(jù)看似違背常識，但細(xì)細(xì)分析還是不難理解。因?yàn)榻懦删用駬碛凶》�，并不等于九成居民可以住自有房�?011年我國城鎮(zhèn)化率首次超過50%，城鎮(zhèn)人口（在城鎮(zhèn)連續(xù)居住超過6個(gè)月）超過農(nóng)村人口�？焖俪擎�(zhèn)化的過程中，大量居民離開農(nóng)村或者原來居住的城鎮(zhèn)，自有住房因?yàn)檫h(yuǎn)離自己的工作場所，已經(jīng)無法滿足自身居住需求，這就是為什么一方面我國自有住房率非常高，而另一方面大量城鎮(zhèn)勞動(dòng)者又無房可住。城鎮(zhèn)化帶來的人房分離、人戶分離，在很大程度上解釋了住房擁有率高和住房剛性需求旺盛的矛盾。
報(bào)告還顯示，城市戶籍自有住房擁有率為85.39%，農(nóng)村自有住房擁有率更是高達(dá)94.60%。我國自有住房擁有率農(nóng)村高于城市，中西部地區(qū)高于東部地區(qū)。
針對這一調(diào)查，筆者認(rèn)為有諸多值得思考的地方。首先，盡管我國自有住房率已經(jīng)遠(yuǎn)超西方國家，但我國仍要重視城市“新移民”的合理住房需求。我國自有住房比例較高，與我國過去的住房政策、居民儲蓄率較高、居民居住習(xí)慣偏好以及工作流動(dòng)性偏低等多種因素有關(guān)，自有住房比例高并不等于我國居民住房需求得到了很好的滿足。尤其需要正視的是，我國保障房的供給，還存在較大的差距，大量城市“新移民”的基本居住需求都難以得到滿足。
應(yīng)該說，目前住房需求最為迫切的群體主要包括80后和90后大學(xué)畢業(yè)生，以及農(nóng)民工群體。為保證這些群體的住房需求，政府有必要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房價(jià)回歸合理水平；同時(shí)，政府還應(yīng)增加保障房的供給，打破保障房分配中的戶籍壁壘等，使無力購買商品住房的群體獲得基本住房條件。
其二，我們還須明白，自有住房擁有率的調(diào)查，并不能真實(shí)地揭示我國房屋的供需情況，要完善房地產(chǎn)調(diào)控政策、搞好城市建設(shè)用地規(guī)劃、更好地滿足居民的住房需求，我國還應(yīng)對城市住房的需求和供給進(jìn)行更深入的調(diào)查。
從需求來看，對每年新增大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)和城市農(nóng)民工群體規(guī)模的大致測算并不十分困難。供給方面，由于存量房種類繁多等原因，各個(gè)城市普遍缺乏對存量房總量的統(tǒng)計(jì)。而對公眾長期廣泛呼吁的空置房的統(tǒng)計(jì)，各個(gè)城市更是遲遲未予進(jìn)行。應(yīng)該說，只有對存量房的總量，尤其是空置房的總量進(jìn)行確切的統(tǒng)計(jì)，我們才能更精準(zhǔn)地了解房地產(chǎn)的供需情況。只有掌握了這一核心數(shù)據(jù)，才能對房地產(chǎn)市場進(jìn)行理性的引導(dǎo)。
其三，我國近九成居民擁有住房，其中還有大量居民擁有兩套、三套，甚至更多的住房，這就說明我國住房的總量很有可能是過剩的。因此，我國需要進(jìn)一步完善制度設(shè)計(jì)，解決總量過剩和結(jié)構(gòu)性供給不足的矛盾。城鎮(zhèn)化的過程中，我國住房供給的結(jié)構(gòu)性矛盾突出地表現(xiàn)在，農(nóng)村以及部分小城鎮(zhèn)房屋供給過多，大城市房屋供給不足。而在我國目前的政策背景下，農(nóng)村建設(shè)用地與城市建設(shè)用地難以順利轉(zhuǎn)化，使這種結(jié)構(gòu)性矛盾長期難以解決。
統(tǒng)計(jì)顯示，我國農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地規(guī)模約2.48畝，農(nóng)村住宅建設(shè)過大、占地過多問題十分明顯。離開農(nóng)村的農(nóng)民工和農(nóng)村生源的大學(xué)畢業(yè)生，既無法居住自有的住房，也無法分享土地這一巨大財(cái)富。因此，我國亟需通過合理的制度設(shè)計(jì)，比如統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的改革等，引導(dǎo)居民節(jié)約使用農(nóng)村住宅用地，同時(shí)對節(jié)省出的土地給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使得農(nóng)村居民在自愿的情況下，逐步獲得城市的住房和社保，真正轉(zhuǎn)化為城市居民。同時(shí)，鼓勵(lì)集約利用農(nóng)村建設(shè)用地，還可以使得全國耕地總量不減少的情況下，適當(dāng)增加城市建設(shè)用地指標(biāo)，降低城市建設(shè)用地價(jià)格，從而降低城市住房價(jià)格。目前成都等地已經(jīng)開展了類似的改革，并取得了一定成效。因此，完善和推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的改革，實(shí)行農(nóng)村建設(shè)用地與城市建設(shè)用地增減掛鉤，可以更好地解決我國住房總量過剩和結(jié)構(gòu)性供給不足的矛盾。
自有住房率本身不過是一個(gè)冷冰冰的數(shù)字，重要的是真正讓老百姓居有其所。自有住房率遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法真實(shí)、全面地揭示我國居民的住房情況，決策者不能被過高的自有住房率數(shù)據(jù)所誤導(dǎo)，摸清房地產(chǎn)供需情況、完善房地產(chǎn)調(diào)控、增加保障房供給仍是當(dāng)務(wù)之急，而其背后的結(jié)構(gòu)性矛盾更需強(qiáng)力的改革來推進(jìn)。
