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<p align="center"><img src="http://news.xinhuanet.com/fortune/2012-04/17/122993023_11n.jpg" alt /></p>
<p class="pictext" align="center"> <font face="楷體_GB2312"> 去庫存化仍然是“五一”樓市主要基調(diào) 保利總經(jīng)理稱價(jià)格戰(zhàn)非當(dāng)前主流營銷方式</font></p>
<p> 去庫存化仍然是“五一”樓市主要基調(diào)。記者昨日從經(jīng)緯行研究中心獲悉，四月至“五一”期間，十區(qū)兩市共有5.7萬套新舊貨量上市，同比去年增加五成。按照目前的消化速度，需將近一年才能消化完畢。</p>
<p> 有專家表示，在部分房企資金緊張的背景下，不排除部分樓盤引領(lǐng)新一輪降價(jià)潮。</p>
<p> 在房地產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)收緊的背景下，今年年初經(jīng)歷了史上最為慘淡的春節(jié)樓市，但之后在首套房貸利率重回基準(zhǔn)利率、發(fā)展商以價(jià)換量等多個(gè)因素影響下，市場人氣逐步回暖，剛需客戶入市積極性不斷提高，并迎來3月的樓市“小陽春”。</p>
<p> 據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全監(jiān)測顯示，截至3月31日，廣州十區(qū)在售余貨達(dá)3.6萬套，同比上漲了近一倍，而十區(qū)兩市在售余貨更是高達(dá)4.7萬套。</p>
<p> 由于政策的持續(xù)收緊，使得成交量持續(xù)萎縮，今年前兩個(gè)月更是創(chuàng)近年低位，致市場庫存量創(chuàng)近年新高。其中，中心六區(qū)在售余貨11893套，同比翻了一番。海珠和荔灣去年年底到今年年初的供應(yīng)也明顯放量，但由于消化較慢，導(dǎo)致在售余貨增加明顯。</p>
<p> <strong>白云、海珠和天河</strong></p>
<p> <strong>是新貨主力供應(yīng)區(qū)域</strong></p>
<p> 四月至五一期間廣州十區(qū)新增住宅供應(yīng)7765套，與去年8965套相比下滑了一成有余。</p>
<p> 相比去年的淡靜，今年中心六區(qū)的新增供應(yīng)達(dá)2965套，同比增加五成，白云、海珠和天河是主力供應(yīng)區(qū)域。而外圍區(qū)域則依然集中在番禺、增城和花都，花都今年新增供應(yīng)萎縮非常明顯，相比去年降了近一半，區(qū)域內(nèi)龐大的余貨量是發(fā)展商謹(jǐn)慎推貨的主因。</p>
<p> 余貨與新貨合計(jì)，則廣州十區(qū)預(yù)計(jì)可售貨量達(dá)4.4萬套，同比去年增五成，廣州十區(qū)兩市達(dá)5.7萬套，可售貨量龐大，按照目前的消化速度，需將近一年才能消化完畢。</p>
<p> <strong>外圍區(qū)域競爭激烈</strong></p>
<p> <strong>“剛需”成為熱點(diǎn)</strong></p>
<p> 按區(qū)域來劃分，傳統(tǒng)供貨大區(qū)花都、番禺，因余貨量均超過1萬，故四月至五一期間新增供應(yīng)有所減少，但余貨與新貨可售貨量分別達(dá)12014套和11742套，高居全市前二。而增城由于限價(jià)不限購，一直保持著較高的消化速度，但由于區(qū)域內(nèi)不斷有新盤入市，加上在售項(xiàng)目供應(yīng)量較大，因此余貨量較上年也有明顯增加。</p>
<p> 今年的新增供應(yīng)仍以舊盤新推為主，但新盤供應(yīng)的占比有所加大，比去年同比增加一成。十區(qū)舊盤新推貨量僅4407套，相比去年足足減少了近兩千套。由于余貨量較大，不少樓盤推遲了推新貨的時(shí)間，在四月至五一期間選擇以消化余貨為主。而十區(qū)新盤卻達(dá)21個(gè)，比去年多了10個(gè)，供應(yīng)量也比去年增加了近千套。</p>
<p> 目前，雖市場成交回暖，但買家對(duì)價(jià)格的敏感度也隨之提升。預(yù)計(jì)今年四月至五一期間，品牌發(fā)展商集聚、剛需產(chǎn)品供應(yīng)為主及新貨集中的板塊將成為熱點(diǎn)板塊，包括白云的金沙洲板塊、番禺的華南板塊、南沙的金洲-區(qū)府板塊、增城的新塘板塊等。而部分全新盤/全新組團(tuán)的入市，預(yù)計(jì)也將受到市場的持續(xù)關(guān)注。</p>
<p> 從個(gè)盤新貨供應(yīng)量來看，多個(gè)樓盤采取“小步快跑”的推貨策略，以往動(dòng)輒兩三百套甚至一千來套的推貨情況，在今年4月及五一將難以再現(xiàn)，即使是競爭優(yōu)勢相對(duì)較大的品牌發(fā)展商，也傾向于采取保守的推貨策略，以保證消化率。此外，少量多次推貨的策略在當(dāng)前市場環(huán)境下也能在一定程度上保證項(xiàng)目的市場關(guān)注度。</p>
<p> <strong>焦點(diǎn)關(guān)注</strong></p>
<p> <strong>85家上市房企</strong></p>
<p> <strong>庫存市值9641億元</strong></p>
<p> <strong>接近2008年3倍 平均庫存達(dá)85億元</strong></p>
<p> 來自中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，滬深兩市140家房企已經(jīng)有85家發(fā)布了年報(bào)，合計(jì)庫存市值高達(dá)9641億元，環(huán)比2010年同期的6811億上漲幅度達(dá)到了41.6%，相比同樣面臨調(diào)控及市場危機(jī)的2008年同期，庫存值上漲了180%。</p>
<p> 而預(yù)計(jì)全部上市房企的庫存市值更是達(dá)到了1.2萬億元，創(chuàng)造了歷史新高。平均每家上市企業(yè)的庫存市值達(dá)到了85億元。</p>
<p> 庫存消化周期超過了4.5年，而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.8年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個(gè)多月。</p>
<p> 北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為： 當(dāng)前市場以價(jià)換量明顯，雖然目前成交量復(fù)蘇，但是成交量的項(xiàng)目主要集中在降價(jià)項(xiàng)目，其他未降價(jià)項(xiàng)目銷售量依然冷清。目前市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征，已經(jīng)降價(jià)項(xiàng)目再降價(jià)的可能性不大，但是其他未降價(jià)項(xiàng)目為了銷售量必然會(huì)跟進(jìn)降價(jià)，之前未降價(jià)項(xiàng)目可能會(huì)迎來一次補(bǔ)跌過程。（記者 蔣悅飛）</p>
