近日，陜西省出臺了加強商品房價格成本利潤核算的《通知》，“合理利潤率控制在10%左右”的內(nèi)容引發(fā)熱議。人們在猜測“限利”是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加強的同時，也對控制商品房利潤水平的可操作性產(chǎn)生質(zhì)疑。
被推到輿論風(fēng)口浪尖的陜西省建設(shè)廳官員在接受中國證券報記者采訪時表示，《通知》是對“一房一價”政策的進(jìn)一步細(xì)化，以量化區(qū)間的方式加強住房價格管理，同時希望通過公示項目成本，打消剛性需求的購房顧慮。
新政暗促剛需購房
陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的辦公地位于省政府大樓9層，10月23日9點，當(dāng)記者趕到這里時，負(fù)責(zé)起草《通知》文件的相關(guān)部門官員已經(jīng)早早進(jìn)入了會議室，這使得原本預(yù)約的采訪不得不推遲。
“連續(xù)兩天了，廳領(lǐng)導(dǎo)都是一早就召集開會”，工作人員一邊介紹，一邊不時打開新華網(wǎng)、大秦網(wǎng)等網(wǎng)站，閱讀著關(guān)于陜西省“商品房利潤率控制在10%”的新聞，房地產(chǎn)調(diào)控的敏感給他們帶來了巨大的輿論壓力。
等待了一個多小時后，陜西省建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張繼剛匆匆回到辦公室，手里握著厚厚的一疊材料，里面既有省領(lǐng)導(dǎo)批示的文件和統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也有許多媒體陸續(xù)發(fā)來的采訪函。
“《通知》出臺之后，媒體討論的很多，有贊成的，也有質(zhì)疑的�！睆埨^剛直言，希望輿論能夠積極地看待這項調(diào)控政策，“商品房價格成本利潤核算是一項探索性的舉措，希望通過落實一房一價政策，讓老百姓實實在在的看到各區(qū)域合理房價是多少�！�
據(jù)一位參與政策制定的官員介紹，今年9月下旬，建設(shè)廳將關(guān)于價格核算的設(shè)想上報至省政府，得到了省領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定，批示中除了希望抓緊落實外，還建議定期動態(tài)分析，以半年或季度為周期進(jìn)行統(tǒng)計。盡管輿論對政策操作性存在質(zhì)疑，陜西省商品房價格核算的政策仍將以試點形式進(jìn)行推進(jìn)。
2012年9月，西安市商品房平均價格為6823元/平米，相比于2010年和2011年的數(shù)據(jù)漲幅并不大。據(jù)西安萬科一位項目負(fù)責(zé)人介紹：“2010年以來，隨著限貸和限購政策的相繼實施，加之本地工薪階層收入水平不高，陜西省商品房價格基本保持穩(wěn)定�！�
為何在房價平穩(wěn)的背景下，陜西省要出臺“限利”的調(diào)控新政？張繼剛解釋稱，陜西省出臺商品房價格成本利潤核算的政策主要基于兩方面原因：首先，以往“一房一價”僅是報備制，對于價格控制并沒有落實到位；其次，陜西省房地產(chǎn)市場漸趨低迷。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月-9月西安市商品房銷售790萬平方米，同比下降了7.3%。
張繼剛表示，由于對房地產(chǎn)市場未來走勢判斷存在差異，購房者觀望態(tài)度日漸濃厚，導(dǎo)致許多地方住宅銷量下滑。通過政府指導(dǎo)的方式，可以讓大家了解各區(qū)域的房價狀態(tài)，引導(dǎo)剛性需求購房者理性消費，進(jìn)而活躍房地產(chǎn)市場。
限利令不會全面鋪開
“限制利潤水平違背市場化原則”、“如何防止開發(fā)商虛報成本”、“物價部門怎么針對單個項目核算成本”，在陜西省調(diào)控新政的討論中，對可操作性的質(zhì)疑聲不斷。
“重在宏觀引導(dǎo)，不做微觀定位”，張繼剛明確表示，“在政策落實過程中，管理部門不會對備案項目做具體核算，只是要求其備案價格符合區(qū)域合理價格區(qū)間�！�
據(jù)了解，陜西省擬選擇一些典型區(qū)域作為試點，選取已完成銷售或接近完成銷售的項目為樣本，參考它們的開發(fā)建設(shè)成本，上浮10%的利潤水平，作為該區(qū)域平均價格的基準(zhǔn)。合理價格區(qū)間公示后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，要一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標(biāo)價”對外銷售。開發(fā)建設(shè)單位須在商品房銷售之前到當(dāng)?shù)貎r格主管部門進(jìn)行價格備案，備案價格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價格區(qū)間范圍內(nèi)，否則將不予備案。
張繼剛介紹，本次出臺的政策主要是宏觀引導(dǎo)，也就是說，政府只是在設(shè)定價格區(qū)間時，對樣本進(jìn)行成本核算。在政策執(zhí)行中，管理部門不會要求備案項目提供成本數(shù)據(jù)。并且，考慮到建筑類型不同、品質(zhì)不同和環(huán)境差異，區(qū)域合理價格也會設(shè)置較大的區(qū)間。此外，商品房價格成本利潤核算不會在全省全面推行，只會選取一些區(qū)域作為試點，例如西安市選擇曲江、浐灞和開發(fā)區(qū)等地區(qū)，寶雞市選擇中心城區(qū)和陳倉區(qū)。
新政或?qū)⒁种聘叻績r
在出臺商品房價格成本利潤核算政策前，陜西省建設(shè)廳進(jìn)行了細(xì)致的前期調(diào)研，選取了全省21個商品房項目作為樣本。
一位官員介紹，本次調(diào)研涉及全省所有地級市，采取了匿名的方式，不公開具體項目名稱，但要求提供準(zhǔn)確、詳實的財務(wù)數(shù)據(jù)。一份西安某開發(fā)項目數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計資料包含了土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金、所得稅、凈利潤和銷售利潤率等16個科目。
該官員表示：“統(tǒng)計數(shù)據(jù)涵蓋了商品房開發(fā)的主要財務(wù)數(shù)據(jù)，基本反映了真實的成本投入和盈利情況。整體來看，陜西省省內(nèi)開發(fā)商的銷售利潤率并不高，不過自有資金利潤率可以達(dá)到20%-40%的水平�！�
記者在21個項目樣本的匯總數(shù)據(jù)表中看到，陜西省楊凌市某項目的銷售利潤率最高，達(dá)到了15.45%；而寶雞市鳳翔縣某項目銷售利潤只有0.85%�？傮w來看，陜西省多數(shù)樣本的銷售利潤率低于10%，這也成為了本次政策“商品房利潤率控制在10%左右”的依據(jù)。
一位陜西省本地開發(fā)商介紹，分區(qū)域測算住房項目成本政策的象征意義遠(yuǎn)高于實際效果，因為在陜西省許多地方，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平已經(jīng)降到了10%以下�！斑@幾年土地成本、建筑成本都增長較快，尤其是勞動力成本更是飛漲。以我在咸陽的一個項目為例，銷售價格勉強維持在3600元/平米，全部銷售完畢的收入大概是2.1億元，利潤約5000萬元。這是不包含融資成本的。由于房地產(chǎn)信貸收緊，項目資金許多來自社會融資，如果剔除這些‘高利貸’，只能剩下1000多萬了�！�
不過，西安某品牌開發(fā)商認(rèn)為，像曲江區(qū)這樣高房價的區(qū)域有可能受“限利令”沖擊明顯。“西安市的房地產(chǎn)市場發(fā)展格局非常不平衡，東城、西城居住人群收入水平偏低，以剛性需求為主，開發(fā)商利潤水平不高。曲江區(qū)則是西安市典型的高品質(zhì)、高房價區(qū)域，開發(fā)商在高投入的同時，必然要求更高的回報。因此，曲江區(qū)房地產(chǎn)項目銷售利潤率普遍在20%以上。如果政府將商品房利潤率控制在10%左右，曲江區(qū)商品房項目的開發(fā)將受到很大的影響。”（劉興龍）
