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09年樓市僅是“回光返照” 多瘋狂就有多悲涼

時間:2009-10-23 14:29  來源:經(jīng)濟參考報

  “金九銀十”的美好記憶,并沒有在今年的樓市重現(xiàn)。本來對“十一”超長“黃金周”大抱希望的開發(fā)商,也是失望到了極點,據(jù)相關報道,商品房的成交量不僅沒有上升,而且創(chuàng)下新低。

  樓市成交量的“慘不忍睹”,發(fā)出了一個明確的信號:2009年上半年的樓市回暖僅僅是“回光返照”,現(xiàn)在的“價升量縮”可能就是“盛極而衰”的征兆,秋涼已起,嚴寒漫長的冬天估計也已經(jīng)不遠了。

  在論證這個判斷之前,讓我們來比較一下中國樓市和外國樓市的規(guī)律!巴恋刭Y源的有限將導致房地產(chǎn)市場長期向好”的判斷,在一個大的歷史跨度里面,或許是有效的,但在一個經(jīng)濟周期里面,它是站不住腳的。這一點已經(jīng)被日本、美國、香港、英國等地的房地產(chǎn)發(fā)展實踐證明了,不用贅述。中國的房地產(chǎn)市場,絕不會獨立于市場規(guī)律之外,也必將遵循市場經(jīng)濟的基本規(guī)律,價格圍繞價值上下波動。不同的是,房地產(chǎn)行業(yè)在其他國家基本上都不屬于國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),也不是國家財政的主要來源,國家的輸血支撐力度十分有限,因此其價格波動規(guī)律是和宏觀經(jīng)濟形勢是一致的。而我國,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),國家財政,特別是地方財政,在相當程度上,對“土地收入”有一種依賴性,所以,我國的房地產(chǎn)行業(yè)就是典型的“政策市”,在調(diào)整周期上就會和宏觀經(jīng)濟形勢相反。宏觀經(jīng)濟不景氣,發(fā)展房地產(chǎn),帶動相關行業(yè),增加財政收入,保證GDP的增長;宏觀經(jīng)濟景氣了,政府的稅源大增,也就到了該對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的時候了。

  縱觀我國這一輪的房地產(chǎn)市場,2001年到2005年是平穩(wěn)發(fā)展的黃金五年,2006年、2007年是偏離理性的兩年。偏離理性,也就意味著將進入調(diào)整期。從2006年7月27日公布《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》開始,各種房地產(chǎn)調(diào)控政策更是接踵而至,讓樓市本已經(jīng)進入了一個新的調(diào)整期?墒,一場史無前例的國際金融危機中斷了調(diào)整的進度。面對出口不暢、實體企業(yè)紛紛破產(chǎn)的現(xiàn)實,國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控變?yōu)榱朔龀郑谑欠康禺a(chǎn)市場放慢了調(diào)整的腳步,出現(xiàn)了反彈。

  與此同時,一些相關的因素共同作用,導致了2009年樓市的“回光返照”。其一,國家為了應對金融危機,刺激經(jīng)濟增長,在2009年上半年就累計新增人民幣貸款7.4萬億元,瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬估計有1萬億元的銀行貸款通過各種渠道流進樓市,成為追逐短期投機利潤的熱錢;其二,各個城市開展大規(guī)模的基礎設施建設,特別是地鐵、道路、商場、廣場的建設,增加了樓市升值的話題,在開發(fā)商的廣告和媒體的宣傳之下,相當一部人基于“從眾心理”紛紛買房,也推動了房價的掉頭向上;其三,金融危機中,中國經(jīng)濟表現(xiàn)為“風景這邊獨好”,人民幣不僅沒有貶值,還邁出了國際化的步伐,加上西方國家施加人民幣升值的壓力,西方國家的一些熱錢紛紛進入中國“避險”,一部分資金進入樓市對房價回暖也起到了推動作用;其四,包括我國在內(nèi)的各國廣義貨幣供應量的大規(guī)模增加,誘發(fā)了人們對通貨膨脹的擔憂,尤其是對惡性通貨膨脹的憂慮,不少人便投資房地產(chǎn),期待保值增值。

  弄清楚了2009年這輪房地產(chǎn)“回光返照”的原因,再看一些相關的信號,基本上就可以對我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢做出一個基本判斷。

  10月8日,澳大利亞央行行長斯蒂文斯稱,“經(jīng)濟很可能將在未來一年時間里呈增長趨勢,通脹水平接近于目標,嚴重的經(jīng)濟滑坡風險現(xiàn)在已經(jīng)過去!庇谑,澳大利亞成為金融危機之后第一個加息的國家,澳大利亞央行決定將基準利率從3.00%上調(diào)至3.25%。雖然現(xiàn)在說澳大利亞的決策十分英明還為時尚早,但目前世界主要經(jīng)濟體的相關數(shù)據(jù)確實顯示宏觀經(jīng)濟有向好的趨勢。

  再看國內(nèi),今年7月以來,銀監(jiān)會、國土資源部、國家發(fā)改委先后對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強監(jiān)管的信號。10月9日,國土部智囊機構中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”的文章,明確建議年底調(diào)控?磥,隨著我國宏觀經(jīng)濟的進一步趨好,注重民生的中央政府,調(diào)控樓市的利劍只是在等待出鞘的最佳時機了。10月12日,中國社會科學院發(fā)布了《中國經(jīng)濟形勢分析與預測2009年秋季報告》,報告預測今年中國GDP增長速度將達到8.3%左右,今明兩年不會發(fā)生明顯的通貨膨脹,似乎更加確認了調(diào)控的可行性和必要性。

  市場是公平的,你曾經(jīng)有多瘋狂,可能就會在某個時候讓你體會有多悲涼。房地產(chǎn)市場的調(diào)整不可避免,2009年上半年“回光返照”的透支,將使得這一波的調(diào)整可能更加猛烈,調(diào)整的時間更長。如果宏觀經(jīng)濟不出問題,房價跌到百姓能夠承擔的合理水平,房地產(chǎn)企業(yè)在尸橫遍地中完成了重組洗牌,可能才是這一波調(diào)整的盡頭。(郭文婧)

 

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編輯:王曉燕

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