樓市調(diào)控當有效釋放“購房需求”

　　新“國五條”落地，4月份大部分城市房價環(huán)比仍上漲（來源：新華網(wǎng)）

　　據(jù)新華網(wǎng)報道，新“國五條”地方細則落地已50余天，而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中，絕大多數(shù)城市的新建商品房和二手房價格，環(huán)比仍然呈現(xiàn)上漲趨勢。更有研究機構(gòu)近期發(fā)布報告稱，住房供求已經(jīng)失衡，房價面臨全面失控，如果不及時推進改革，市場還將出現(xiàn)大起大落。

　　“房價全面失控”或許言過其實，但歷年樓市調(diào)控所積累的問題，確實不容忽視。輿論認為，樓市雖然經(jīng)歷“十年九調(diào)”，但房價上漲的根本勢頭并未扭轉(zhuǎn)。筆者認為，樓市“上火”，根源在于市場中巨大的住房需求未能得到有效釋放。

　　制定樓市調(diào)控政策，必須正視住房需求的存在。這種需求來自四個方面：一是伴隨著城市化進程，大量農(nóng)村人口遷入城市居住，隨之出現(xiàn)的自住型“剛性需求”；二是隨著居民家庭收入增加，希望改善居住條件出現(xiàn)的“改善需求”；其三，是在投資渠道相對單一，寄望于資產(chǎn)保值增值的“投資需求”；此外，還存在一部分炒買炒賣，借機獲利的“投機需求”。在住房總體供應(yīng)不足的背景下，這些需求在相當長的一段時期內(nèi)仍將持續(xù)存在。

　　巨大“購房需求”的另一面，卻是地方政府土地供應(yīng)不足，開發(fā)商捂盤惜售坐等漲價等人為因素，所導(dǎo)致的供應(yīng)緊張。供不應(yīng)求，導(dǎo)致樓市長期處于賣方市場，購房人沒有“貨比三家”的籌碼，失去了“等等看”的耐心，只能被動接受房價上漲的現(xiàn)實。而“今天不買，以后更買不起”的恐慌，更是催促一部分需求提前入市，加劇了樓市供求的失衡。

　　可以說，中國樓市在短短的十年間被嚴重“透支”，如牛負重。在這種情形之下，加強樓市調(diào)控?zé)o疑十分必要。必須承認，過往的歷次調(diào)控，最終有效抑制了市場投機行為，基本遏制了房價過快上漲的勢頭。但也應(yīng)當看到，由于樓市剛性需求和改善型需求并未得到充分釋放，一些調(diào)控政策也存在不盡合理、不可持續(xù)的地方。比如，一些大中城市一系列“限”字當頭的調(diào)控政策，使大量購房需求淤積成“堰塞湖”，而一味增加住房交易環(huán)節(jié)的稅費，也容易加重購房者負擔(dān)，不利于購房需求的合理釋放。

　　在總結(jié)“十年九調(diào)”經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)之上，樓市調(diào)控政策的制定應(yīng)當更加審慎，進而增強政策制定的宏觀性和穩(wěn)定性。一方面，樓市調(diào)控應(yīng)當走出單純依靠行政手段的慣性，更多地利用市場手段，刺激樓市增加供給。這既需要地方政府進一步加大土地供應(yīng)、降低土地出讓價格，在鼓勵地產(chǎn)商開發(fā)更多普通商品房的同時，加大保障性住房的供應(yīng)力度。同時，也需要盤活住房存量市場，鼓勵二手房交易買賣，削減二手房交易成本。

　　另一方面，樓市調(diào)控要在穩(wěn)定預(yù)期、完善制度上下功夫。要對過往樓市調(diào)控政策做一個全盤的梳理和總結(jié)，厘清政府和市場的邊界。要因應(yīng)市場變化推動一些“臨時舉措”適時退出，更加側(cè)重在房產(chǎn)保有、持有環(huán)節(jié)征稅，弱化房產(chǎn)作為投資品的“特殊功能”，從而確保廣大民眾在可以預(yù)期的時間內(nèi)實現(xiàn)住有所居。做到了這些，房地產(chǎn)市場才有望走出“愈調(diào)愈漲”的怪圈，回歸正常的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。